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太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 21:33:00  浏览:9394   来源:法律资料网
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太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定

山西省太原市人民政府


太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定

太 原 市 人 民 政 府 令

第20号



《太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定》已经2000年7月20日市人民政府第9次常务会议通过,现予发布,自公布之日起施行。


市长:李荣怀

二00一年四月二十七日




太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定

第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动,促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需要,根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《太原市城市房地产交易管理条例》等有关规定,结合本市实际情况,特制定本规定。
第二条 本规定所称已购公有住房和经济适用住房是指:城镇职工根据住房制度改革政策规定按照成本价或者标准价购买的公有住房,或者按政府指导价购买的经济适用住房。
本规定所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第三条 本规定适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
第四条 市房地产管理部门是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。市房地产交易管理机构负责已购公有住房和经济适用住房上市出售的日常管理工作。
各县(市)房地产管理部门在市房地产行政主管部门指导下,负责本辖区范围内的公有住房和经济适用住房上市出售的管理。
税务、财政、土地、物价等部门在各自的职责范围内,做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售。
(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(二)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(三)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(四)擅自改变房屋使用性质的;
(五)上市出售后形成新的住房困难的;
(六)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(七)法律、法规和政府规定不宜出售的。
第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房屋所在地的市、县(市)房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料:
(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表;
(二)房屋所有权证书、土地使用权证书;
(三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;
(四)个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;
(五)房地产行政主管部门认为须提交的证件。
第七条 经房地产行政主管部门审核,准予出售的房屋,由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理机构申请办理交易过户手续,如实申报成交价格。并按照规定缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第八条 价格行政主管部门应当做好房产交易价格变化的监测工作,及时对房产交易价格情况进行分析、汇总, 定期制定公布市场参考价格。
第九条 买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内,应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房需要上市出售的,房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条 城镇职工以成本价购买,产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买,职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,可以先按照成本价补足房价款及利息,原购住房全部产权归个人所有后,该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理; 也可以直接上市出售,其收入按照规定交纳有关税费和土 地收益后,由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当所得部分由房地产交易管理机构代收后,纳入地方住房基金专户管理。
第十一条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房,或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的,可以视同房屋产权交换。
第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出售按规定缴纳的有关税费,可由当地房地产行政主管部门统一 代征代收,并按有关规定处理。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行,个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十五条 违反本规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用房上市出售的,由房地产行政主管部门没收违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十六条 违反本规定将已购公有住房和经济适用房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价〈或者标 准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,并处以10000元以上30000元以下罚款;或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十七条 房地产行政主管部门及其他有关部门的工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分,情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售后再进行交易,按《太原市城市房地产交易管理条例》办理。
第十九条 本办法由太原市房地产管理局解释。
第二十条 本办法自公布之日起施行。



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最高人民法院关于第二审人民法院发现原审人民法院已生效的民事制裁决定确有错误应如何纠正的复函

最高人民法院


最高人民法院关于第二审人民法院发现原审人民法院已生效的民事制裁决定确有错误应如何纠正的复函

1994年11月21日,最高人民法院

西藏自治区高级人民法院:
你院藏高法〔1994〕49号请示收悉。经研究,答复如下:
同意你院审判委员会的意见。第二审人民法院纠正一审人民法院已生效的民事制裁决定,可比照我院1986年4月2日法(研)复〔1986〕14号批复的精神处理。即:上级人民法院发现下级人民法院已生效的民事制裁决定确有错误时,应及时予以纠正。纠正的方法,可以口头或者书面通知下级人民法院纠正,也可以使用决定书,撤销下级人民法院的决定。


物权的变动是指物权产生、变更和消灭的总称。我国法学理论长期以来把物权以其客体的物理状态划分为动产物权和不动产物权,并以此为基础形成了一套占据统治地位的物权变动公示原则,即动产物权以占有、交付作为产生法律效果的公示方法,不动产物权以登记作为产生法律效果的公示方法。但该理论体系未能摆脱原有法律制度以财产所有权为主线的物权概念的束缚。随着物权理论的发展进步和我国立法质量的提高,物权种类日益具体,已远非财产所有权为物权主要内容的固有模式。现行以物权客体的物理状态作为物权分类基础并以此形成的一系列物权变动模式的理论已显得力不从心,不仅不能揭示物权的真实法律特征,而且导致司法实务界在处理物权变动纠纷时认识上的混乱,实有给予明晰的必要。

  基于物权由权利人直接支配物的权利、直接享有物的利益的权利和排除他人干涉的权利三种法律特征,物权的存在必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,也即物权的公示。如果仅以动产、不动产对物权进行基础分类,并以此作为物权变动公示方法的界限,那么由此划分出的物权公示方法能否揭示出物权的真实状态呢?当然是不能的,比如说因动产抵押产生的担保物权按照我国《担保法》的规定也以登记为生效法律要件,即采用了登记要件主义的公示方法,而非交付主义,这说明动产物权的产生也非衡一地采用交付生效为公示方法,动产物权以交付为生效要件的理论基础在此即发生了动摇。同样,对于不动产物权而言,是否也衡一地以登记为物权变动的公示方法呢?当然也不是,比如说《合同法》第二百八十六条赋予建设工程合同承包人针对建设工程的优先权,我国民间传统习惯中的典权,也均未要求以登记为生效要件。这些现实存在的问题要求我们应当从中国的国情出发并尊重民俗习惯,重新审慎我国的物权理论,并以此为基础调整指导现行的立法思路,创立具有中国特色的物权制度。以权利人对标的物支配范围的不同划分物权种类,即以所有权和限制物权为基础并确立物权变动的基本规则,不失为一可举之措。

  首先,以权利人对物的支配范围为界限划分物权种类,符合我国的民法传统,我国现行《民法通则》第五章第一节的“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之内容并未将物权按照动产与不动产的物理特性进行分类,而且该法实施十七年以来,有关财产所有权以及与之相对应的限制物权的法律规定已广泛地确立在众多的法律中,并被法律界接受,操作上也趋于成熟。在编篡我国《民法典》增添物权法内容时,将财产所有权和限制物权两项内容作为物权的两个基础种类确立其法律地位,不仅可以有效地继承原有的立法成果,便于司法实务界理解掌握并操作运用,同时还可以避免因对物权概念所做的大幅度调整而影响到法律的稳定性这一弊端,彰显立法技术的成熟。

  其次,以财产所有权和限制物权为框架对物权种类作出划分,可以有效地解决现存法学理论有关动产物权和不动产物权变动原则的冲突。由于财产所有权、限制物权中均包含有动产物权、不动产物权的内容,所以由动产物权、不动产物权的物理特性为基础产生的物权公示原则不能完全适应物权的变动内容,在调整范围上势必会出现矛盾或者空白,这是极不严肃的(如前所举之例)。纵观我国现行的物权法律制度,导致动产、不动产物权变动原则矛盾点的最关键原因还是在于该原则不能涵盖财产所有权,限制物权的全部内容,所以说,如果在立法结构上以财产所有权、限制物权为基础,继而确立动产不动产所有权、动产不动产限制物权的不同变动原则及法律后果制度,无疑将会使物权变动的公示方法更加符合我国现行的法律制度,也会使物权变动的公示内容因财产所有权、限制物权中权利客体物理状态的不同而不同,这样的物权制度框架才会显得清晰、稳定并具有普遍的适用性。比如以财产所有权为基础,分别明确动产所有权、不动产所有权变动的公示方式,以限制物权为基础分别明确动产限制物权、不动产限制物权变动的公示方式,概括地说就是把财产所有权、限制物权作为物权的两种基本分类,在上述基础分类的框架内再具体以动产、不动产为内容分别确立相应的物权变动规则。

  另外,对物权种类的上述划分方法可以继承现行法律、法规确立起来的物权变动规则,形成完整的物权法律体系。由于我国《民法通则》第五章第一节“关于财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之内容并未明确物权的概念,仅对财产所有权的取得作出了交付时转移的规定,而对于用益物权、担保物权等物权的具体变动规则却散见于《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等法律甚至行政法规、司法解释中,这些内容虽然为我国物权变动规则提供了法律依据,但受其调整范围的限制,根本未能形成统一系统的物权理论,如果能够把这些法律规范所确立起来的物权变动规则在民法典中分别加以肯定,既能形成一套符合我国国情的物权理论体系,也可以保持原有法律体系的完整,有效地防止这些现行法律制度与民法典的内容出现冲突。比如说如果简单地把动产物权以占有、交付作为公示方法的理论体现在民法典中,则在遇到动产抵押物权的公示方法时即出现了矛盾,而如果将该理论具体运用到动产所有权的公示方法领域,将动产抵押物权作为限制物权的一个种类并确立其以登记作为公示方法的规则,这一原有的理论内容与具体规则的冲突自然会迎刃而解,在司法实务上会更加便于操作,只不过是将该理论在法律规范中具体化了,其原有的精神并不会受到过度的影响。

  还有,现行物权变动公示方法的理论,实际上只能适用于财产所有权,将其确立为全部物权变动的基本规则已明显滞后。如前所述,动产所有权的变动以占有交付为公示方法,不动产所有权的变动以登记为公示方法,这一规则相对于财产所有权而言才具有无懈可击的效力,但对于其他物权而言则无法完全适用。而财产所有权只是物权的一个种类,将适用于物权部分种类的物权变动原则上升为对整个物权变动均具有适用力的理论内容从任何角度来说都是不合适的,也是不符合现行的法律制度的。所以说,改革现行的物权变动理论,科学地划分物权种类,并将交付和登记两种物权变动的公示方法具体地运用到不同的物权种类中去,是法治建设的客观要求,是适应立法发展趋势的客观要求。当然,交付和登记两种基本的物权变动公示方法又可以具体分为交付要件主义、交付公示主义、登记要件主义、登记公示主义等不同的规则,如何适用取决于具体的物权变动行为,交付和登记仍将毫无疑问地成为物权变动规则的基石。

  综上,一部成功完整的民法典应当具备物权法内容,而一部系统全面的物权法则必须确立起清晰实用的物权变动规则。由于笔者对现行物权理论存在一些疑问,遂作拙文以期抛砖引玉,文笔、思路浅薄浮燥,望各位同仁给予指正点拨。


作者单位:河南省许昌市魏都区人民法院