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济南市矿产资源管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 10:03:44  浏览:9583   来源:法律资料网
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济南市矿产资源管理办法

山东省济南市人民政府


济南市矿产资源管理办法

《济南市矿产资源管理办法》已经市人民政府第八十四次常务会议审议通过,现予发布,自1991年2月1日起施行。

市长 翟永
一九九一年一月十日


  第一章 总 则
  第一条 为合理开发利用和保护矿产资源,促进我市经济建设的发展,根据《中华人民共和国矿产资源法》和国务院及省的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内勘查、开发利用矿产资源,必须遵守本办法。
  第三条 矿产资源属国家所有。地表或地下矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地的所有权或使用权的不同而改变。
  第四条 对矿产资源实行有偿开采的原则。经批准在我市开采矿产资源的单位和个人,必须按国家及省、市的有关规定缴纳矿产资源税、矿产资源补偿费和矿产资源管理费。
  第五条 济南市矿产资源管理局主管全市矿产资源勘查、开采的监督管理工作。
  各县(区)矿产资源管理部门负责本辖区内矿产资源勘查、开采的监督管理工作,业务上接受市矿产资源管理局的领导。
  第六条 矿产资源管理部门应实行统一规划,统筹安排,合理开采,综合利用的方针,加强对各类矿山企业的管理、指导和监督,切实保障国营矿山企业的发展,积极扶持乡镇集体矿山企业的发展,严格限制个体采矿。

  第二章 勘查管理
  第七条 在本市勘查矿产资源的单位,必须按照国务院发布的《矿产资源勘查登记管理暂行办法》申请登记,领取勘查许可证。
  第八条 国家计划项目的勘查,须在省级(含)以上地质矿产主管部门申请登记;国家计划以外项目的勘查,受省地质矿产局委托,在市矿产资源管理局申请登记。
  第九条 已领取勘查许可证的单位,须在进入或撤出工作区前一个月内向市矿产资源管理局和所在县(区)矿产资源管理部门备案。勘查期间,须每半年向市矿产资源管理局报告一次进展情况;勘查结束时,须将有关地质资料报市矿产资源管理局备案。

  第三章 开采管理
  第十条 在本市开采矿产资源,必须按照国家和省、市有关规定申请登记,领取采矿许可证。
  矿山企业的采矿权受法律保护,任何单位或个人不得进入已取得采矿权的矿山企业范围内采矿。
  采矿权不得买卖、出租、转让或用作抵押。
  第十一条 国营矿山企业开采矿产资源须按国务院发布的《全民所有制矿山企业采矿登记管理暂行办法》申请登记,领取采矿许可证,并向市和所在县(区)矿产资源管理部门备案。
  第十二条 乡镇集体矿山企业开采矿产资源,须按《山东省乡镇集体矿山企业和个体采矿管理办法》申请登记,领取采矿许可证。
  第十三条 村办集体矿山企业和个体采矿者,只限于开采零星分散矿产资源,采矿申请由乡、镇人民政府审查,经县(区)有关主管部门审批,县(区)矿产资源管理部门复核,颁发采矿许可证,报市矿产资源管理局备案。
  个人自用的砂、石、粘土等普通建筑材料,按村民委员会指定地点和规定的数量开采,可不领取采矿许可证。
  第十四条 在本市开采矿产资源,必须使用山东省地质矿产局统一制印的采矿许可证,禁止任何单位和个人擅自印制、伪造采矿许可证。
  第十五条 矿山企业开采矿产资源应具备下列条件:
  (一)矿产储量已经探明并具备地质资料;
  (二)有合理的开采设计和计划;
  (三)有相应的生产技术条件;
  (四)有切实可行的安全和环境保护措施,
  (五)有明确的矿界和采矿范围。
  第十六条 矿山企业的矿区范围经批准后,按以下权限予以公告:
  (一)国营、乡镇集体矿山企业的矿区范围由县(区)人民政府公告;
  (二)村办集体矿山企业和个体采矿者的矿区范围由乡(镇)人民政府公告。
  县(区)、乡(镇)人民政府应在接到矿山企业和个人的呈请报告后一个月内予以公告。
  第十七条 本市下列地区,未经论证和有关主管部门批准,禁止开采矿产资源:
  (一)港口、机场、国防工程设施附近规定的范围以内;
  (二)重要工业区、大型水利工程设施、城镇市政工程设施附近规定的范围以内;
  (三)铁路、重要公路以及重要河流、堤坝两侧规定的范围以内;
  (四)国家划定的自然保护区,风景名胜、文物古迹保护地区以及开采后可能破坏城市容貌的地区;
  (五)居民集中住宅区及爆破开采可能危及人民生命财产安全的地区;
  (六)有关法律、法规和城市总体规划规定禁止开采的其他地区。
  第十八条 本市下列地区,未经矿产资源管理部门批准,禁止集体矿山企业和村办、个体采矿者采矿:
  (一)国家规划建设的矿区;
  (二)国营矿山企业已开采的矿区;
  (三)列入国家规划正在进行勘查的矿区;
  (四)对国民经济具有重要价值的矿区。
  第十九条 本市下列矿产资源禁止村办集体矿山企业及个人开采:
  (一)煤炭;
  (二)耐火粘土;
  (三)“济南青”、“柳埠红”等名贵花岗石;
  (四)法律、法规规定不允许个人开采的矿产资源。

  第五章 监督管理
  第二十条 各矿业主管部门应对本行业矿产资源的开发进行统筹规划,制定合理的开发利用与保护措施;组织、指导矿山企业进行采矿登记,建立健全矿山地测机构;会同矿产资源管理部门调处采矿权属纠纷。
  第二十一条 矿山企业和个体采矿者必须遵守国家及省、市有关环境保护、土地管理、园林管理、水利管理、林业管理、文物管理等规定;在城市规划区内采矿还必须遵守《济南市城市规划管理办法》的有关规定,并接受有关部门的监督管理。
  第二十二条 乡镇(含)以上矿山企业必须建立矿山地测机构;村办集体矿山企业及个体采矿者应确定专人负责地测工作。
  第二十三条 矿山企业和个体采矿者领取采矿许可证后应抓紧施工,无正当理由半年不施工的,由发证机关收回采矿许可证。
  第二十四条 矿山企业和个体采矿者,有下列情形之一的,须经有关主管部门批准,向原登记发证机关办理变更手续,换领采矿许可证:
  (一)矿区或采矿范围变更的;
  (二)矿山企业名称变更的;
  (三)开采矿种或开采方式变更的。
  第二十五条 矿山企业需要延长采矿期限的,应在采矿许可证有效期满前三个月内到原登记机关办理延期手续。
  第二十六条 矿山企业和个体采矿者,在采选主要矿产资源的同时,须对具有工业价值的共生、伴生矿产资源综合开采和回收利用,对暂时不能开采或采出后暂时不能综合回收利用的,必须采取保护措施,防止损失破坏和污染环境。
  第二十七条 矿山企业扣个体采矿者,必须珍惜和保护矿产资源,不断提高开采回采率。选矿回收率,降低矿石贫化率,严禁乱采滥挖,采富弃贫。采易弃难等破坏性开采。
  在地上开采矿产资源的,开采后须按有关规定恢复地貌或者复垦。
  第二十八条 矿山闭坑或停采时,国营矿山企业须提前一年,乡镇集体矿山企业提前三个月,个体采矿者提前一个月向原发证机关提出书面报告,经审查批准后,方可闭坑或停采,并交回采矿许可证。
  第二十九条 国家及省、市统一收购的矿产品,必须按有关规定缴售,不得擅自销售或收购。
  第三十条 销售矿产品,必须使用市税务部门统一印制的矿产品销售专用发票。
  第三十一条 各级矿管人员应秉公执法,不得滥用职权、谋取私利,不得从事矿产品经营活动。

  第五章 法律责任
  第三十二条 违反本办法第七条规定的,由矿产资源管理部门给予警告,限期补办登记手续,可并处三万元以下的罚款。
  第三十三条 违反本办法第十条规定的,由矿产资源管理部门责令停止开采,赔偿损失,没收已采出的矿产品和违法所得,并可处以违法所得百分之三十以下的罚款。
  第三十四条 违反本办法第十四条规定的,由矿产资源管理部门没收违法制品和违法所得,并处三万元以下的罚款。
  第三十五条 违反本办法第十七条、第十八条、第十九条规定的,由矿产资源管理部门会同有关部门没收采出的矿产品,责令其恢复原貌,赔偿经济损失,并按所采出矿产品价值的1一2倍处以罚款。
  第三十六条 违反本办法第二十四条规定的,由矿产资源管理部门给予警告,限期办理变更登记手续,没收违法采出的矿产品,并处该矿产品价值百分之三十的罚款,情节严重的,由发证机关吊销采矿许可证。
  第三十七条 违反本办法第二十六条、第二十七条规定的,由矿产资源管理部门责令赔偿损失,并处损失价值百分之五十的罚款,情节严重者由发证机关吊销采矿许可证,由工商管理部门吊销营业执照,直至追究刑事责任。
  第三十八条 违反本办法第二十八条规定,不按规定期限办理矿山停采或闭坑手续的,按原开采期间销售收入最高年份的数额收取矿产资源补偿费,直至办理停采闭坑手续为止。
  第三十九条 违反本办法第二十九条规定的,由矿产资源管理部门没收矿产品和违法所得,并处以违法所得百分之三十以下的罚款。
  第四十条 违反本办法第三十条规定的,由矿产资源管理部门会同税务部门没收违法销售的矿产品,并处该矿产品价值百分之三十以下的罚款。
  第四十一条 矿管工作人员在执行本办法过程中,滥用职权、徇私舞弊、不按规定收缴或者隐匿、挪用矿产资源补偿费和管理费的,由其上级主管部门给予行政处分;触犯刑律的,依法追究刑事责任。
  第四十二条 违反本办法规定,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第四十三条 当事人对行政处罚不服的,可以在接到处罚决定之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议,对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第六章 附则
  第四十四条 本办法由济南市矿产资源管理局负责解释。
  第四十五条 本办法自一九九一年二月一日起施行。

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关于做好2005年农资打假工作的意见

农业部 公安部 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局 国家质量监督检验检疫总局 中华全国供销合作总社


关于做好2005年农资打假工作的意见
  农市发[2005]3号

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团农业(农林、农牧、农垦、畜牧兽医、渔业、农机化)厅(局、委)、发展改革委(计委)、经贸委(经委)、公安厅(局)、工商行政管理局、质量技术监督局、供销合作社:

  2004年,在党中央、国务院的正确领导下,按照全国整顿和规范市场经济秩序领导小组的统一部署,各地、各部门密切配合、扎实工作,农资打假工作取得了新的进展。总体看,农资质量水平有所提高,市场秩序逐步好转,但非法制售假劣农资问题尚未得到彻底解决,假劣农资坑农害农事件时有发生。为认真贯彻党的十六大,十六届三中、四中全会和中央经济工作会议、中央农村工作会议精神,全面落实《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》要求,现就2005年农资打假工作提出如下意见。

  一、提高认识,增强农资打假工作的责任感

  农资是农业生产的基本要素。农资质量优劣直接关系到农业增效、农民增收和农产品竞争力增强,也关系到农业综合生产能力的提高。大力整顿和规范农资市场秩序,既是政府部门切实履行市场监管职能的内在要求,也是促进农资产业健康发展,完善社会主义市场经济体制的基本前提和重要内容。深入开展农资打假工作,既是农业和农村经济工作进入新阶段后提高农业综合生产能力的现实需要,也是切实保护农民权益,维护农村社会稳定,体现执政为民的具体行动。各地、各部门要站在全局的高度,准确把握当前农资市场形势,进一步增强责任感和紧迫感,结合当地实际,研究制定有针对性的措施,把农资打假作为一项重点工作列入日常议事日程抓紧抓好。

  二、理清思路,进一步明确农资打假的目标

  2005年全国农资打假工作的总体思路和目标是,全面贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神,牢固树立和落实科学发展观,坚持“着力治本、标本兼治,打防结合、综合治理”原则,严把生产、流通和使用三个关口,大力促进放心农资供应,严厉打击制售假劣农资行为。坚持突出重点和整体推进相结合,集中整治和制度建设相结合,按照属地管理原则,进一步强化地方责任,完善工作机制,增加农资打假投入,加大执法力度,做到统一部署,分工合作,上下联动,打假扶优。通过各地、各部门的共同努力,使农资市场秩序得到明显好转,非法制售假劣农资的违法犯罪活动得到有效遏制,大案要案得到及时查处,因农资质量问题引发的农业生产事故大幅度下降。同时,积极引导建立新型农资产销机制,逐步扩大放心农资产品覆盖率,不断增强农资生产经营单位守法诚信意识,切实提高农民维权意识和能力。

  三、加强监管,严厉打击制售假劣农资行为

  (一)切实突出监管工作重点。在切实抓好七大类农资市场整顿的同时,以种子、农药、肥料、饲料、兽药为重点品种,集中力量组织开展专项整治。要将监管的重点和工作重心下移,加大县、乡农资批发市场、专业市场,以及乡、村农资集散地和经营单位(门店、摊点)的整顿力度,严厉打击非法制售假劣农资的违法违规行为。同时,要继续深入推进毒鼠强专项整治工作,逐步纳入日常监管。通过置换等方法开展清查收缴,千方百计地将仍流散在民间的毒鼠强等剧毒鼠药收缴上来;做好产销对接,抓好杀鼠剂供应工作,畅通杀鼠剂市场流通渠道;加强统一灭鼠工作,推广先进的灭鼠方法,巩固专项整治成果,切实防止反弹。

  (二)大力整顿农资生产企业。要加强对生产企业的监管,强化企业法人作为农资质量第一责任人的责任,督促企业严格按标准组织生产,严格产品出厂检验,坚决杜绝不合格农资流入市场。加大执法打假力度,严肃查处无营业执照、无生产许可证、无生产批准证书、无国家强制性认证证书、无产品登记证、无产品批准文号的生产经营行为;严厉查处农资生产企业质量违法行为,坚决取缔生产假冒伪劣和有严重产品质量问题的农资企业。

  (三)狠抓市场流通薄弱环节。根据目前农资市场存在的突出问题,结合重要农时季节,组织开展拉网式检查。一要重点检查产品标签,严肃查处无产品登记证号、批准文号、品种审定、生产许可证号、经营许可证号、国家强制性认证标志,或虚假标注、随意扩大防治作物和对象范围、随意更改农药毒性标志,以及假冒仿冒产品商标等违法行为。二是要重点检查市场主体证照是否齐全,严肃查处无证经营、借证经营、超范围经营和不具备资格条件而经营等违法行为,坚决取缔无证生产企业,依法清理不符合条件的生产经营单位。三是重点检查产品广告,严肃查处利用各种广告或媒体对农资产品质量、服务、功效、适用范围进行虚假宣传等违法行为。四是重点检查产品质量。要扩大抽检范围,提高抽检密度,广泛组织开展农资质量抽检,并及时公布检测结果,集中清缴假劣农资和国家明令禁用农资,依法对违法经营单位严肃处理。

  在市场整顿中,要在农资批发市场、专业市场和集散地推行市场开办者质量责任制,积极推动农资经销企业落实进货检查验收、索证索票、购销台账和质量承诺制度,督促经销单位做好售后服务,逐步规范农资生产经营行为。

  (四)严肃查处一批大案要案。要对近年来假劣农资案件线索进行认真梳理,确定一批重点案件,组织力量集中查处。同时,继续组织开展明察暗访,狠抓重点地区和重点企业,对集中制假售假的地区加大整治和督办案件的力度,做好跟踪工作,坚决按照“五不放过”原则一查到底,严肃查处一批大案要案,严惩违法犯罪分子。加大典型案件的曝光与宣传力度,震慑违法犯罪分子,教育广大群众。要严肃责任追究,确保打击力度,对在查办制售假冒伪劣农资产品案件中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,要予以严肃查处。构成犯罪的,要坚决依法追究责任人的刑事责任。

  (五)加快推进农资信用建设。要根据监督检查结果和市场主体资格审查、消费者投诉、公众评价等相关信息,建立监管对象诚信档案,实施信用等级分类监管。对信誉好的企业要在证照年审、登记续展等方面给予扶持和鼓励,对失信企业要予以警示或限期整改,对违法次数多性质严重的企业要列入“黑名单”向社会公布并重点监控。要积极引导农资行业推行质量公开承诺制,切实加强行业自律。

  四、扶优扶强,大力促进放心农资供应

  (一)积极扶持一批优势企业。要认真落实国家对农资生产企业在税收、运输等方面的优惠措施,保证农资生产企业生产所需的能源和原材料供应,支持优势企业发展农资生产。充分利用国家扶持农业发展的各项政策,通过政府统一采购、招标投标等有效手段,鼓励生产企业与农村各类合作经济组织对接,扶持优势企业不断发展壮大。

  (二)加快完善农资营销网络。要在农资连锁经营企业中建立联系点,发挥联系点的示范作用,指导连锁经营企业健康发展,及时总结典型经验,因地制宜进行推广。大力发展连锁经营、物流配送、电子商务、代理专卖、农资超市等现代流通组织方式和经营方式,不断完善农资营销网络。要鼓励经济实力强、管理水平高、诚信守法的农资经营企业依法到乡、村设立经营网点,扩大放心农资的覆盖面,提高放心农资的市场占有率。要结合当地实际,举办农资产品展销会、交易会等活动,加大农资产销衔接力度。

  (三)及时推介一批放心产品。要采取得力措施,在春耕备耕期间及其他重要农时季节,及时发布农资质量和供求信息,充分发挥农业技术推广部门和农资行业协会的作用,积极向农民群众推介新品种、新技术,引导农民群众选购放心农资产品。要发挥农村各类合作经济组织的纽带作用,带动和帮助农民购买放心农资。同时,要加强对农民的技术培训和售后服务,开展技物结合活动,指导农民正确、科学选购和使用农资,防止因使用不当造成农业生产事故。

  五、加强领导,完善各项保障措施

  (一)落实责任,切实加强农资打假工作的组织领导。各地、各部门要形成主要负责同志亲自抓,分管领导同志具体抓的工作机制,切实加强农资打假工作的组织领导。要严格实行分级负责,层层建立责任制和责任追究制度。要加强监督检查,积极开展农资打假考核评价工作。对工作不力,或发生重大假劣农资案件,造成农民严重损失和恶劣社会影响的地区,要及时报请有关部门追究相关责任人员的责任。全国农资打假专项斗争部际协调小组将适时组成联合督查组对农资打假工作情况进行督查和指导。

  (二)明确分工,加强部门间的协调与配合。各有关部门要在当地政府的统一领导下,加大农资打假和监管工作力度。农业部门要充分发挥牵头与协调作用,各部门依据职责主动开展监管和打假工作。要加强相互之间的信息交流与沟通,特别是县级各部门之间要及时通报信息,建立信息共享机制,切实形成齐抓共管的整体效能。行政执法机关要与司法机关经常性召开联席会议,通报大案要案,开展联合调查研究,及时解决农资打假工作中遇到的法律适用等问题。

  (三)广泛宣传,努力营造农资打假工作氛围。要充分发挥舆论宣传在农资打假中的导向和监督作用,通过电视、广播、网络、报刊等多种媒体,利用印发明白纸、宣传单、悬挂横幅标语等各种群众喜闻乐见的形式,大力推介优质放心农资,树立农资品牌消费意识;介绍农资识假辨假和使用常识,广泛宣传农资法律法规,切实提高农民维权意识和能力;组织曝光一批典型假劣农资案件,震慑违法犯罪分子,形成全社会关心和支持农资打假的工作氛围。

  (四)增加投入,完善基层执法体系建设。要积极争取财政投入,稳定执法队伍,加强基层执法队伍建设,提高执法队伍素质和能力,改善执法装备,规范执法行为。稳步推进县级农业综合执法试点,相对集中农业行政处罚权,提高农业行政执法能力。要主动研究建立部门间的联合执法协作工作机制,切实避免多头执法、重复执法等问题。加大行政执法与刑事执法相衔接力度,涉嫌构成犯罪的,及时移送公安机关依法查处。

  (五)完善制度,逐步建立农资打假长效机制。一要建立健全案件上报和重大案件督办制度。对重大的假劣农资案件,要及时逐级上报,不得瞒报、漏报。二要完善投诉举报制度。加强各级投诉举报受理机构建设,畅通投诉举报渠道,落实投诉举报奖励,鼓励社会各界积极参与农资打假工作。三要完善质量预警制度。对重点地区、重点市场、重点产品、重点生产企业和经营单位,进行动态质量抽检,增强质量预警和防范能力。

  农   业   部       国家发展和改革委员会

  公   安   部       国家工商行政管理总局

  国家质量监督检验检疫总局    中华全国供销合作总社

                 

                         二○○五年二月二十五日



理性看待城中村改造

田冲


案例:2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子,当时的价格是1900元/平米,真是诱人的可以。他本人去看过现房,户型不错、房屋质量也挺好,只是开发商说不能办理房产证,自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”,看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家,刘先生也怦然心动!于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房!就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候,房屋出现了裂痕,而且越来越大,在找村委会协商无果的情况下,他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗?就算敢住,作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘,何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟:不要光图便宜,报有侥幸心理,终究吃亏的还是自己!
一、城中村改造项目的现状:
1、开发主体不适格:《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定: 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定:设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(1)有100万元以上的注册资本;
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说,从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业,没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题,还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件,更甚者,是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设,即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发,而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营,这样做是严重的违法行为,造成了集体土地资源的流失,严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一,不仅仅体现在主权权利方面,更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义,作为财产,没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈,建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定:规划期限内城市建设用地的发展规模,土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等);城市各类绿地的具体布局;城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划,或者暂时没有纳入到城市规划,那么它不但影响了城市的整体结构和功能,同样也不能很好的发挥自身的功能,更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构,但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料:(1)作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件;(2)全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容:(1)是否符合工程建设强制性标准;(2)地基基础和主体结构的安全性;(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字;(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外,工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督,才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的,也许有人会说,没问题,这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场,成为造成房地产市场泡沫的原因之一,给市场的调控带来了困难。
(1)、冲击市场:市场竞争是残酷的,优胜劣汰、物竞天择,尽管是非法项目,城中村改造的房屋销售势头依然不减,对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的,在购买力不变的情况下,开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩,开发成本增加了,利润就会减少,资金运营周期拉长,资金链也会面临中断的危险。
(2)、造成泡沫:泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫,那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量,造成了市场需求量大增的假象,从而诱使开发企业加大开发力度;而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量,造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩,都给房地产市场的调控带来障碍:使得给过热的房产市场降温不好把握温度,刺激萎靡的市场拿不准火候!
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一,有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产,不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明,不能证明该房屋是属于自己的合法财产,更不能上市流通,在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险,动辄涉及成百上千人的贴身利益,势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动,不安定因素会随之增加,成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先,城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的,我们得承认这种现状。
其次,大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题,短期内很难改变!但是,大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时,也带来的巨大的风险!
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的,再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下,城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用?要办理房产证就要补交上述的税费,最终的价格一目了然!
试作如下比较:
(1)合法项目的成本费用:土地费用,包括土地使用权出让金、土地出让契税;建安费用;前期费用,包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费;配套费用,包括住宅配套费用 、大市政配套费;其它费用,包括管理费用、销售推广费、不可预见费用;营业税费,包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费;融资成本,包括:a、土地使用权取得费附加 :国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费:方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费(市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、)、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格!
(2)城中村改造项目的成本费用:只有与施工有关的费用和建筑材料成本,再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到,税金更无从谈起,而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证,以上的费用必须补交,也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高!
这之间的差额之大,可想而知!
2、不排除有些城中村改造项目的合法性!不能一概而论,说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋,这恰恰是一个很大的反差,反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈,买房子一定要买五证齐全的房子,有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,才会有保障,而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人,从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念,这是一个法律实施的过程,同样也是一个文化变迁和文明进步的过程,不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的,传统的道德性违法(例如:杀人、放火、抢劫等)大家是不能接受的,但是行政性违法(例如:走私、偷税等包括建设违法项目)社会大众还是可以容忍的!这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现!传统的法不治众观念深入人心,大家会想:“这么多人买城中村的房子,政府总会考虑到社会的稳定,总的给大家一个说法吧!”可仔细想一想,这个理由冠冕堂皇,似乎有点站不住脚,难道说,违法行为也可以向政府讨说法吗?法律是最低的道德要求,随着社会的发展,民主法制意识的增强,依法办事不再仅仅是政府的标语,已经成为了全社会的道德要求。城中村改造,一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案,带给城中村的是全新的发展模式,给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房,不法商人把它当成了千载难逢的发财之道,于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起,诱人的价格背后是国家土地收益的流失,是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理,任凭他们打着造福的口号,行为法之举,没有规范的操作与运作,质量、环境、合法性,前景可想而知!我们违法就是冲破道德底线,我们犯罪就是践踏法律,我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的,道德也不是万能的,但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会,但我们可以建立一个道德社会,最起码是一个次道德社会。 城中村改造,法律没有缺失,是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人,司法的节节退让,给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧,是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败,也再一次满足了自己膨胀的欲望!立法得依靠行政去执行法律,又怕他权利膨胀,滥用权力,可不得不依靠它;行政只要去执行法律终会滥用权力,不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论:只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造,需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会,造福于民。