绍兴市区经济适用住房管理办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市区经济适用住房管理办法
市政府令〔2006〕77号
现发布《绍兴市区经济适用住房管理办法》，自发布之日起施行。
市 长
二OO六年六月十五日
绍兴市区经济适用住房管理办法
第一条 为保障市区中低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《浙江省经济适用住房管理办法》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 绍兴市区内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
第四条 经济适用住房的建设规模、项目布局、建设标准、计划安排、供应范围与对象、销售价格应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素合理确定。
第五条 市建设行政主管部门（以下称经济适用住房主管部门）负责市区经济适用住房的建设和管理。
发展改革、财政、国土、规划等部门按照各自职责，负责经济适用住房的有关工作。
第六条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第七条 市区经济适用住房建设规划由市人民政府组织编制，并报省发改、建设、国土行政主管部门备案。
市发展改革行政主管部门应当会同建设、财政、规划、国土等部门根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
第八条 经济适用住房建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划，合理布局，以成片开发为主。
第九条 经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应的，依法通过招投标等方式择优选定开发企业；建设用地以公开出让方式供应的，由政府定价回购房屋，并进行限价销售。
第十条 经济适用住房建设由市政府确定的机构负责立项申报。
第十一条 市发展改革行政主管部门会同建设、财政、国土部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土行政主管部门批准后列入经济适用住房建设年度计划。
第十二条 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
第十三条 开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十四条 经济适用住房一般为建筑面积80平方米或60平方米两种套型。符合条件的住户限购一套，其中3人以上（含3人）户可购买建筑面积80平方米套型的住房，2人户及符合本办法第十七条第二款规定的单身者可购买建筑面积60平方米套型的住房。高层、小高层建筑每套可相应增加不超过10平方米的建筑面积。
第十五条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
第十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
第十七条 符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：
（一）家庭收入在中低收入以下；
（二）具有市区城镇常住居民户口且实际居住，并至少有1人取得市区城镇常住居民户口3年以上；
（三）无房家庭，或国有土地上已被拆迁的住房人均建筑面积12平方米以下、原选择货币补偿、现无私房且不承租公房的家庭，或现住房建筑面积人均12平方米以下，或建筑面积小于40平方米的非单人家庭。
年龄在35周岁及以上的无房单身者符合前款第（一）、（二）项规定条件的，可以申请购买经济适用住房。
申请家庭已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建、租赁廉租房及其他公房等方式取得的住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
第十八条 经济适用住房主管部门应当制定销售方案，在受理申请前15日在市区的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
第十九条 申请购买经济适用住房，应向户籍所在地房管所提出申请，并提交下列书面证明材料：
（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
（二）所在单位或户籍所在地街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
（三）其他相关的证明材料。
经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，认为符合前款规定的，应当予以受理。
第二十条 经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房及历次住房变更等情况进行审查。审查期限为20日。
对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日。
公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请者，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
第二十一条 经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入纳入经济适用住房财政专用帐户。
第二十二条 经济适用住房价格应当与市区中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价，并向社会公布。
销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
第二十三条 经济适用住房销售供不应求时，可采取公开摇号等方式确定轮候对象。
对上一轮摇号未中的申请家庭，经审查仍符合购房条件的，按可供房源，在下一轮中优先确定为购买对象。
第二十四条 购买经济适用住房要求申请公积金及商业贷款的，可根据公积金及商业贷款的有关规定办理。
经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法申请权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房和以经济适用住房价格购买的面积、土地性质等内容。
第二十五条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可按市场价格上市出售。
出售经济适用住房时，应按规定向政府交纳土地出让金或相当于土地出让金的收益。
第二十六条 经济适用住房未满限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
经济适用住房在限制上市交易的期限内因法院裁判、调解或继承等必须发生房屋所有权转移的，按规定缴纳土地出让金或收益金及有关税费后，允许提前转移。
第二十七条 政府有条件时安排部分用于出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由价格行政主管部门核定。
经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等另行规定。
第二十八条 经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按有关规定执行。
第二十九条 经济适用住房开发企业和经济适用住房申请者违反经济适用住房有关管理规定的，由经济适用住房主管部门依法予以处罚。
第三十条 国家工作人员在经济适用住房建设、交易和管理中违反有关规定的，由所在单位或行政监察机关依法给予处分。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。2002年10月28日市人民政府发布的《绍兴市区经济适用住房销售管理实施意见》停止执行。
点击生效的许可协议有效还是无效
刘春
计算机工业和互连网的迅猛发展，带来了人们对计算机软件的大量需求。计算机软件工业在全球迅速成长，已经在经济中占有引人注目的份额。与之相对应，人们对软件的需求也给法律提出了新的挑战。点击生效的使用许可协议就是争议最多的问题之一。一方面，软件的生产者为开发软件投入了巨大的资金，因此，他们急切地想早日收回投资点击生效的使用许可协议就是他们为了维护自己的利益而构想出的一种方法。另一方面，消费者的权益很有可能被这种点击生效的协议所侵犯。点击生效的许可协议以及与此有关的一些法律问题，在美国也是引起争议的话题。
一、点击生效的许可协议概念介绍
在介绍点击生效的许可协议（Clickwrap licenses）之前，应该先介绍一下开封生效的许可协议（shrinkwrap licenses）。开封生效的许可协议是与购买软件有关的术语和条件。当人们到软件商店亲自购买软件时，会发现软件是有包装的。通常情况是，只有打开玻璃纸或塑料纸的包装后，才能看到打印的软件使用许可协议和软件本身。可是，一般只有付款买下软件后，才允许打开软件的包装。
点击生效的许可协议是开封生效的许可协议的后嗣。它是开封生效的许可协议的电子形式。点击生效的许可协议与开封生效的许可协议非常类似，除了它是在安装软件之前的电脑屏幕上突然出现的或者是在互连网上请求一种服务的以外。点击生效的许可协议有一个重要的特点就是如果消费者不点击“我同意”程序就无法进行。与开封生效的许可协议极为类似，点击生效的许可协议的有效性也引起很大争议。
二、点击生效的许可协议在美国传统合同法上的依据
在美国，美国《统一商法典》第二条规定了有关货物和租赁的交易规则。有人认为，与软件有关的使用许可协议只是买卖或租赁合同的简单变种，应该受统一商法典的规范。另有一些人认为，软件的交易不应受统一商法典调整，并且倡导《统一计算机信息交易法》。为解决这个问题，我认为应分两步，先探讨如何用传统合同法来解决，然后探讨如何适用《统一计算机信息交易法》。
（一）合同的要件
点击生效与开封生效的许可协议都是合同，或者至少试图在许可证的颁发人和获得许可的人之间创造一种合同关系。他们包含传统合同的要素：（1）要约和承诺的交换；（2）对合同条款的平等磋商；（3）不受胁迫自愿同意。
点击生效与开封生效的许可协议的一些特点是与传统合同法中的格式合同有相同之处。人们关于格式合同的一些争论将有助于深刻理解点击生效的许可协议。下面我就介绍一下美国关于格式合同的争论。
（二）美国传统合同法中的格式合同
格式合同是指合同是由一方当事人起草和提交的，对方有签和不签两种选择，几乎没有讨价还价或修改合同条款的余地。这种格式合同在现代经济活动中普遍存在，如银行的借款合同、保险合同等等。格式合同是对传统合同法的挑战，就是现在美国很多法院都还有一些有关格式合同的悬而未决的案件。
格式合同有很多负面的影响。合同条款是合同的一方起草的，通常这个企业是从保护自身利益的角度出发的。这种格式合同和标准文本的合同可能在三个方面违反法律：（1）合同的特定条款不是双方当事人的真实意思表示；（2）即使有当事人的同意，合同也应该从是否违反社会公共政策方面接受审查；（3）有些条款可能是不合理的。如果合同的条款给弱势的一方当事人施加了巨大的风险和困难，条款应该引起提供合同的一方当事人的注意，并合理解释。
另一方面，格式合同也有很多好处，这也是其存在的原因。合同的统一标准文本形式，理性而高效，能够帮助企业节省合同履行的成本并能够尽量避免风险。这种合同在传统的“有义务阅读”的概念上有其理论基础。所以，有人认为，格式合同本身并没有什么错误。
（三）将合同法的基本理论应用到点击生效的许可协议中
在运用传统合同法理论的过程中，人们发现点击生效或开封生效的许可协议的有效性至少可能面临三方面的挑战：（1）如果没有当事人的合意，合同无效（这点取决于许可的地点）；（2）协议如果与公共政策相冲突也无效； （3）有些术语是不合理的。计算机合同与货物买卖合同并不完全一样，点击生效的许可协议的电子特征使其与格式合同有所差别。所以，传统的合同法理论并不能完全运用到这个问题上。那些认为点击生效的许可协议有效的人们，需要发现新的法律理由。
三、《统一计算机信息交易法》与点击生效的许可协议
（一）《统一计算机信息交易法》的背景
如前所述，有些人认为统一商法典不能解决由于技术的飞速发展而带来的新的法律问题。在这种情况下，曾经起草了美国统一商法典的美国国家统一州法律委员会（NCCUSL）与美国法律研究会（ALI）一起，开始统一商法典的补充工作，现在被称为第二条B。在起草过程中，由于第二条B遭到了来自于消费者、图书馆业、工业、等等各方面的严厉批评，而没有被作为美国统一商法典的修正案，ALI也退出了这项工作。NCCUSL于是改变了有关条款的名称，作为《统一计算机信息交易法》（UCITA）向各个州兜售。由于遭到抵制，现在美国只有弗吉尼亚和马里兰两个州将之采纳为州法律。
（二）UCITA中有关点击生效的许可协议的规定
NCCUSL起草UCITA以规范与计算机信息和货物有关的交易。UCITA第5节阐述了开封生效许可协议和点击生效许可协议的有效性。§59.1-501.12(a)规定，如果一个人对一个条款或记录有机会审查或具有相关知识，则这个条款或记录就是有效的。在§59.1-501.12(e)中，UCITA确定只有一个人有机会审查一个条款，或者至少在审查后有机会退还软件并获得全额退款，这个人才对这个记录或条款是同意的。§59.1-502.8（1）规定标准条款有效的条件。§59.1-502.8（2）进一步规定，某一条款即使在合同开始履行之后没有机会被审查，也是有效的。§59.1-502.9规定了包括点击生效的许可协议和开封生效的许可协议在内的大众市场许可。在这一节，受许可人在某种特定的条件下有权退还许可。§59.1-501.5(a)，（b）和（c）指出这些特定的条件是与联邦法、基本公共政策和与州法律中其他的交易规定相抵触。任何规定如果与联邦法律、公共政策或消费者保护的州法律相抵触则无效。
（三）UCITA中关于点击生效的许可协议规定的特点
与传统合同法的理论相比，UCITA具有两个显著的特点。一是，UCITA在确定点击生效的许可协议是否有效时，强调普通法中有机会审查的原则卖方有义务提醒消费者注意许可协议的标准条款，给消费者审查这些条款的机会以保证消费者同意点击生效的许可协议。另一个是，UCITA扩大了当事人双方合意的范围。在传统合同法理论中，当事人双方合意反映在合同的谈判和签署的过程中。但是UCITA规定了，即使在合同已经开始履行后没有机会对合同条款进行审查，合同条款也是有效的。
（四）UCITA中，点击生效的许可协议的有效性
UCITA使点击生效的许可协议的有效性法律化。然而，法律为这种许可协议的有效设置了严格的限制条件。根据UCITA，开封生效的许可协议具备下列条件方为有效：（1）受许可人有理由知道还有更多的条款；（2）许可协议中有受许可人有退货权的相关条款；（3）退货是免费的；以及（4）如果受许可人的系统在试图读取许可协议时被改变，受许可人有获得合理费用的赔偿权。
四、美国有关软件许可协议有关的判例回顾
（一）ProCD公司诉Zeidenberg 案件
ProCD公司 诉Zeidenberg是最有名的一个案例。被告Zeidenberg购买了一个电话名址的软件数据库，但是违反了该软件使用许可的条款规定。被告辩称，根据法律规定，他并没有同意合同的全部条款。软件的外包装只有合同的一部分内容，而其他条款则在安装软件时才出现在他的电脑屏幕上。也就是被告在购买软件时并不没有机会看到许可协议的全部内容，只有在安装软件时才看到有关的条款。
区法院认为，外包装以外的附加条款是无效的，因为被告从来没有同意这些条款。上诉法院推翻了一审判决，认为附加的条款是有效的。该法院第一次意识到，把合同的全部条款写在软件的外包装上在实践中是不可能的。法院认为，开封生效的许可协议包括计算机软件协议的买方受统一商法典约束；卖方建议的合同，买方可以通过在有机会审查阅读合同后使用软件的方式接受，也可以通过退还软件的方式拒绝合同。法院援引《统一商法典》§2-606，认为有机会退货是重要的。接受要约与送货后接受货物是不同的，但是美国《统一商法典》一向允许当事人重新建立双方的关系，以便给买方一个机会在仔细审查后做出最终决定。因为被告即买方，如果不接受合同的补充条款，他有机会向软件商店退货获得退款，但他没有选择这么做。法院认为，已经付款的交易在合同的条款磋商之前是有效的，也就是先付款再阅读合同条款的合同是有效的。法院的这种意见是与传统合同法一致的。传统合同法认为，当买方在有机会检查货物后没有提出有效反对的异议，则视为接受。
（二）Specht诉Netscape通讯公司案
最近的一个判例是Specht案。在这个案件中，法院认为互联网用户不受许可协议中仲裁条款的约束，如果这些条款没有引起用户的注意。
被告Netscape通讯公司在其网站上免费提供一种下载软件，但是当用户使用这个软件在互联网上浏览时，被告通过暗中传输客户的私人信息，侵犯原告Specht在内的用户的隐私权。被告网站的浏览者通过点击一个相应的栏目表示他希望下载软件。在下在开始后网页上有一个特殊的链接：“请审查并同意Netscape 精明下载软件使用许可协议的条款。”这个链接只有浏览者用鼠标把页面的滚动条拉到底，才能看见。Netscape并不要求浏览者点击“我接受”的键，也没有在他们下载这个软件之前，提醒这些接受使用许可协议的人。Netscape辩称，下载这个软件就表示原告同意被告协议的条款。区法院认为，被告对于其许可协议，没有提供有效的注意方法，导致原告没有同意这个浏览包装许可协议。上诉法院认为，如果电子交易具有有效性和完整性，对存在的合同条款进行合理的、显著的通知并且由消费者对这些条款做出毫不含糊的同意是非常重要的。
五、结论
本文的上述内容并不能对有关问题给出一个明确的答案。虽然，点击生效的许可协议在每一个案件中的命运是不确定的，但是，美国的法院在审理这类案件时有一个倾向，就是法院很可能在严格的条件下确认点击生效的许可协议有效。因此，对于软件的生产者而言，采取有效的步骤为软件的使用者提供足够的注意，能够提高法院在断案时确认软件使用许可协议有效的可能性的机率。所有的策略应该有助于：让软件用户了解协议的内容，提高软件的使用者同意和接受协议条款的可能性，创造一个有效的合同。另一方面，软件的使用者在安装软件的过程中应当耐心。他们应当意识到自己正在进行着一项法律事务。花几分钟去仔细阅读使用许可协议的条款还是值得的。这些对于中国的软件生产者和使用者也是有借鉴意义的。
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