吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市房屋租赁管理办法的通知
山西省吕梁市人民政府办公厅
吕政办发［2005］175号
吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市房屋租赁管理办法的通知
各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：
现将《吕梁市房屋租赁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO五年九月三十日
吕梁市房屋租赁管理办法
第一章总则
第一条为加强我市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序、保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《山西省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内从事房屋租赁活动的单位和个人适用本办法，但国家机关、企业、事业单位职工租住本单位居住用房的除外。
第三条本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权或经营管理权的房屋，出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，及以合作方式与他人从事经营活动，收取租金或获取收益的行为。房屋租赁亦包括房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第四条房屋租赁双方当事人（以下简称当事人）应当遵循平等、自愿、公平、互利的原则，依照法律、法规及本办法的规定进行房屋租赁活动。
第五条市房地产管理局和各县市建设、房地产管理局（中心）分别负责本行政区域内房屋租赁管理工作。工商、公安、纪监、综治、建设、税务、物价、安检、煤炭等部门和各街道办、乡镇村委按照各自的职责协同实施本办法。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未取得产权或经营管理权的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
(三)权属有争议的；
(四)共有房屋未取得其他共有人同意的；
(五)属违法建筑的；
(六)已抵押，未经抵押权人同意的；
(七)不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(八)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第二章租赁管理
第七条房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第八条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同解除或终止的，当事人应当在房屋租赁合同解除或终止之日起15日内，到市、县（市）房地产管理部门办理注销登记手续。
第八条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
(一)房屋租赁合同；
(二)房屋租赁登记备案申请书；
(三)房屋所有权证或证明其使用权的其他有效证件；
(四)合法、有效的身份证明或法人资格证明；
(五)房地产管理部门要求提供的其他资料。
(六)出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
第九条当事人可以委托他人代为出租或承租房屋。受委托人应当持合法的授权委托书，境外当事人的委托书和有关证件应当按照有关规定经过公证或认证。
第十条市、县（市）房地产管理部门应当在收到当事人提交的房屋租赁登记备案申请之日起15日内，对符合规定的，予以登记，并发给《房屋租赁证》；不符合规定的，不予登记备案并予以书面答复。
第十一条《房屋租赁证》是房屋租赁行为登记备案合法有效的凭证，应悬挂在出租房屋明显处。未领取《房屋租赁证》的，不得出租房屋。出租人须在每年三月十五日前持《房屋租赁证》，到房地产管理部门办理年审登记备案手续。
第十二条租用房屋从事生产、经营活动的，租赁当事人办理工商营业初始登记和年检时，必须向工商行政管理部门交验《房屋租赁证》和租赁合同，作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，租赁当事人办理暂住证和户口登记时，必须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同，作为居住场所合法的凭证。否则，工商行政管理部门及公安部门不得办理登记和年检手续。
第十三条严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第十四条出租人要对出租房屋的安全性负责，存在安全隐患的不得出租。认定不清的当事人可申请房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定为存在安全隐患且未进行加固维修或鉴定为危房的，不予发放《房屋租赁证》。
第十五条房屋租赁应进入市场，房地产部门应提供快速准确的房屋租赁信息，由当事人实行公开、公平的市场交易。对未进入市场当事人协商交易的交易额明显低于市场价格的，应进行实地勘测、评估，按评估价交纳有关税费。
第十六条房屋产权人及其第一顺序继承人（夫妻、父母、子女）的自有房产用作经营活动的不列入租赁行为，但应到市、县（市）房地产管理部门登记备案，领取《房屋自营登记证》。对共有房产，应进行产权比例分割，不属于本人所有权属的，应视为租赁。申领《房屋自营登记证》应当提交下列资料：
(一)房屋自营登记备案申请书；
(二)房屋所有权证书；
(三)合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。使用自有房屋进行经营活动，应凭《房屋自营登记证》到工商行政管理部门办理工商营业执照。
第十七条当事人发生租赁合同争议时，可协商解决，或请求市、县（市）房地产管理部门仲裁，也可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十八条当事人应当接受市、县（市）房地产管理部门及工作人员的监督和管理，不得阻碍工作人员执行公务。租赁管理工作人员执行公务时，应当出示证件。
第三章租赁合同管理
第十九条房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同由市房地产管理部门统一监制。
第二十条房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第二十一条有下列情形之一的，当事人可以变更或解除租赁合同：
(一)符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；
(二)因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的；
(三)当事人协商一致的。
(四)由房地产管理部门仲裁的。
第四章转租管理
第二十二条房屋转租，转租人与受转租人应当签订转租的租赁合同，并按照本办法第七条规定办理登记备案手续。
第二十三条转租租赁合同终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十四条转租租赁合同生效后，转租人和受转租人享有和承担本办法规定的当事人的权利和义务，同时应当继续履行原租赁合同约定的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十五条转租人与受转租人对原出租人承担连带责任。
第二十六条转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租租赁合同也应相应地变更、解除或终止。
第五章当事人权利和义务
第二十七条当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意。
第二十八条出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金。承租人须按租赁合同约定的金额和期限向出租人交付租金。
出租人每年应向房地产管理部门交纳年租金额3%的管理费，同时按规定交纳房产税和有关税费。出租人因故推诿或不在本市又无代理人时，承租人有义务协助督促或予以代交，其交纳的税费从应交的房租中扣除。
第二十九条出租人应当检查、维修房屋及其附属设施。保障安全正常使用，承租人应安全租用房屋，正确使用有关设施，防止造成房屋及其附属设施损坏。
第三十条承租人应当配合出租人正常的检查、维修房屋工作，因维修房屋需承租人临时迁出的，出租人应与承租人签订临迁协议，明确临迁、回迁期限。
第三十一条租赁期限内，当事人需对承租房屋进行拆除、改建、扩建、装修、增减设施、改变用途或结构的，必须征得对方同意，并按规定报有关部门批准。
第三十二条租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任，出租人还可以请求房地产管理部门责令承租人限期迁出或向人民法院提起诉讼。
第三十三条承租人有下列行为之一的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，因此而造成损失的，有权要求赔偿：
(一)利用房屋进行违法活动的；
(二)故意损坏承租房屋的；
(三)擅自改变承租房屋结构或约定用途的；
(四)拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以上的；
(五)租赁合同约定可解除租赁合同的。
(六)法律、法规规定的其他情形。
第三十四条出租人有下列情形之一的，承租人有权按约定获取违约金或要求赔偿损失，并可解除租赁合同：
(一)不按照约定提供房屋的；
(二)不按照约定维修房屋的；
(三)提供的房屋不符合居住使用安全标准的；
(四)法律、法规规定的其他情形。
第三十五条在同等条件下，下列人员按顺序对出租的房屋有优先租权：
(一)房屋共有人；
(二)原承租人；
(三)法律、法规规定的其他人员。
第三十六条租赁期间，承租人未解除租赁合同而擅自迁出，造成第三人占用出租房屋而导致出租人发生损失的，承租人应当承担赔偿责任。
第六章法律责任
第三十七条违反本办法有下列行为之一的，依据《城市房屋租赁管理办法》和有关法律、法规规定予以处罚：
(一)违反第七条规定，没有办理登记备案手续未领取“房屋租赁证”而出租房屋的，没收出租人的非法所得，责令其限期补办手续，并可处以罚款，一般罚款应掌握在不超过应收管理费的2倍以内。
根据有关法律、法规，租赁当事人属于单位与法人的，可处以3000—8000元的罚款；属于营业门店的自然人，可处以500-2000元的罚款；属于住宅租赁的，可处以200元以下的罚款。
(二)违反第二十八条规定，不按期交纳房屋租赁管理费的，责令其限期交纳，逾期不交纳，每逾期一天，按拖欠总额加收3‰滞纳金，逾期30天仍不交纳者，由房屋租赁主管部门做出处罚，并吊销“房屋租赁证”。
（三）违反第十三条规定，伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》或冒名顶替他人租赁房屋等非法行为的，注销其证书，处以当事人500元以下罚款，并解除其租赁合同。
第三十八条当事人对行政处罚不服的，可按《中华人民共和国行政复议法》或《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也可向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门向人民法院申请强制执行。
第三十九条妨碍租赁管理工作人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条租赁管理工作人员徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门追究行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十一条本办法实施前依法签订的房屋租赁合同，应当在本办法实施之日起3个月内到房地产管理部门办理登记备案手续。分割出租房屋及柜台的租赁参照本办法执行。
第四十二条本办法自颁发之日起施行。
该案中张某是职务侵占还是盗窃
夏立彬 季昌斌
案情：
张某系浙江人本集团泰顺人本超市的保安员。2003年6月初，张某和刚来泰顺不久同村人李某合谋，决定趁张某在泰顺人本超市当保安值夜班时，李某进入超市内盗窃。为了便于藏放赃物，两人事先租了一个房间。同年6月8日至10日，李某利用张某在人本超市值夜班之机，用张某事先利用工作上的便利拿到人本超市值班经理的钥匙进入人本超市营业厅内，先后三次从中盗取财物6717.40元。
分歧：
张某等二人的行为是职务侵占，还是盗窃？
一种意见认为张某利用工作上的便利，伙同李某合谋盗窃泰顺人本超市财物的行为是职务侵占，由侵占财物数额达不到浙江省高级人民法院关于侵占罪的犯罪数额标准(以10000元为数额较大起点标准)，张某、李某二人的行为不构成犯罪。
理由是：一、张某系浙江省人本集团泰顺人本超市的保安员，具有保护超市财物安全的职责，且浙江省人本集团属于非国有公司，说明张某是公司、企业、单位具有一定管理性质的职务的非国家工作人员，其符合刑法第271条第1款所规定的职务侵占罪的主体；二、根据1985年“两高”《关于当前办理经济犯罪案件中具体应用法律的若干问题的解答(试行)》中指出“利用职务上的便利，是指国家工作人员、集体经济组织工作人员或者前述其他受委托从事公务的人员同，利用其职务上主管、管理、经手公共财物便利条件。” 张某保护泰顺人本超市财物安全的保安员，具有管理性质的职责。其利用工作上便利，实际就利用职务上便利。三、刑法第382条规定的贪污罪的“法占有行为”的手段包括“盗窃、诈骗、侵吞或其他非方法”。职务侵占罪源自贪污罪，他们之间区别是在于犯罪主体的身份、侵犯客体的性质不同而已。那么，刑法第271条第1款在职务侵占罪的罪状中所规定的“非法占有行为”的手段应包括盗窃、诈骗、侵吞或其他非方法。
四、综上述，张某的行为是职务侵占行为，李某是职务侵占的共犯，由于其侵占财物数额达不到浙江省高级人民法院关于侵占罪的犯罪数额规定的标准，所以张某、李某二人的行为不构成犯罪。
另一种意见认为张某等二人行为构成盗窃罪。
理由是：一、利用对本单位职员、工作环境、单位等等情况熟悉条件的工作上便利与“职务上的便利”有不同含义，“利用职务上的便利”应理解为根据法律、法令、政策、单位章程以及单位有关负责人员赋予特定权力的人员利用主管、管理、经营、经手单位财产的便利条件；二、张某身为泰顺县人本超市的保安职员，虽其有保护超市财物安全的职责，但公司没有赋予其有主管、经管或经手本单位财产的权力，其利用工作上便利窃得他人保管的钥匙的行为，不属于“职务上便利”；三、张某不是利用自己职务的便利，而是利用工作之机窃取值班经理的钥匙后，并利用其在单位值班之时，内外勾结盗窃单位的财物据为己有，其行为是盗窃。李某与张某合谋窃取泰顺人本超市的财物，二人是共同犯罪行为，对二人应以盗窃罪论处。
笔者同意第二种意见。
（作者单位：浙江省泰顺县人民法院）
