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甘肃省酒泉市人民政府


酒泉市人民政府关于印发《酒泉市实施甘肃省城市房地产管理条例办法》的通知
酒政发〔2005〕156号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直各单位，中央省属驻酒各单位：

　　《酒泉市实施<甘肃省城市房地产管理条例>办法》已经市政府第十一次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　附：酒泉市实施《甘肃省城市房地产管理条例》办法



　 　二OO五年十二月二十日




　　 酒泉市实施《甘肃省城市房地产管理条例》办法


　　 第一章　　总　则


　　第一条　为了加强对城市房地产的管理，促进城市房地产业健康发展，规范房地产市场，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《甘肃省城市房地产管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上，取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动，实施房地产管理，都应当遵守本办法。

　　在本市行政区域内城市规划区以外从事房地产开发经营管理，参照本办法执行。

　　第三条　市和县（市、区）政府负责房地产开发、交易、管理的行政主管部门（以下简称房地产行政主管部门）分别负责全市和本县（市、区）行政区域内的房地产开发、交易、管理工作。

　　市和县（市、区）人民政府土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

　　县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工，依法做好城市房地产管理工作。

　　第四条　市和县（市、区）政府发改、建设、土地、财政、税务、物价、房管等部门，应当在各自职责范围内制定和落实优惠政策，扶持发展经济适用住房建设，改善城市中低收入家庭的居住条件。

　　市和县（市、区）政府及企事业单位都应当组织城市廉租住房实施工作，向具有城市常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。


　　 第二章　房地产开发企业


　　第五条　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。由工商行政管理部门核定名称并发放《企业登记申请书》，经县级以上房地产行政主管部门在《企业登记申请书》上签署意见。工商行政管理部门对符合规定条件的，应予登记，发给营业执照；对不符合规定条件的，不予登记，并说明理由。

　　第六条　房地产开发企业领取营业执照后30日内，应当持有关文件到登记机关所在地房地产行政主管部门备案，并按照国家和省建设行政管理部门的有关规定办理资质等级手续。

　　房地产企业资质实行年检制度。资质年检由县级以上房地产行政主管部门按照有关规定实施。

　　第七条　鼓励市内外私营企业和外资企业投资开发房地产业。

　　市外房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市房地产行政主管部门办理登记备案手续。


　　 第三章　房地产开发建设


　　第八条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第九条　房地产开发建设应当遵守建设程序、依法办理有关手续。按照土地、城市规划、建筑、环境保护等法律、法规和《酒泉市城市建设项目审批程序规定》确定开发项目。

　　房地产开发项目立项后，应当按照批准的建设规划及项目的性质、规模、规划设计条件、开发期限、配套公用设施和绿地、文物保护、动迁补偿安置等内容进行开发建设，不得擅自改变。确需改变的，应当报原审批单位批准。

　　第十条　城市规划部门和土地管理部门在审查房地产项目开发时，应征询房地产行政主管部门的意见。评审房地产项目规划设计方案时，应当通知房地产行政主管部门参与。

　　第十一条　房地产开发建设项目应当建立项目资本金制度，项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。房地产开发企业或建设单位拖欠工程款和民工工资。建设行政主管部门核发房地产项目《施工许可证》时，应当审查项目资本金的到位情况。

　　第十二条　房地产开发企业或建设单位应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在开发项目手册中，定期送房地产行政主管部门备案。

　　第十三条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业或建设单位应当按照有关规定，向项目所在地县级以上房地产行政主管部门提出综合或分期验收申请。房地产行政主管部门应当自接到申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、执法监察、土地、消防、人防、环保、园林、绿化、物业、环卫、街道社区等部门，按照国家规定的内容进行验收。经验收合格后，方可交付使用。

　　第十四条　集中开发的住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第十三条的规定和下列要求进行综合验收：

　　1、城市规划设计条件的落实情况；

　　2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　3、单项工程的工程质量验收和竣工备案验收情况；

　　4、拆迁安置方案的落实情况；

　　5、物业管理的落实情况。

　　集中开发的住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　第十五条　房地产开发企业或建设单位在工程开发建设中，必须加强质量管理，建立质量保证体系，保证工程的使用功能符合设计要求，并向用户提供使用、保养和维修说明。

　　房地产开发企业或建设单位必须对开发建设的房地产项目的承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，负责赔偿。勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。


　　 第四章　房地产交易


　　第十六条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。房地产开发项目转让后，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持开发项目转让合同到房地产行政主管部门备案。

　　第十七条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　第十八条　下列房地产，不得转让：

　　1、以出让方式取得土地使用权而不符合本办法第十七条规定条件的；

　　2、依法收回土地使用权的,或以划拨方式取得土地使用权，未按规定补交土地出让金的；

　　3、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　4、设定抵押等他项权利登记，未经权利人书面同意的；

　　5、以房地产作为股份与他人合股经营，未经合股人同意的；

　　6、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　7、权属有争议的；

　　8、未依法登记领取房屋权属证书的；

　　9、除本办法第二十一条规定的情形外，未依法登记领取土地使用证的；

　　10、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　第十九条　已购买的公有住房和经济适用住房，按照国家和省、市有关规定，可以上市交易。

　　第二十条　房改房和已购经济适用住房首次上市交易时，房屋原产权人及买受人应当按照《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》（甘房改组[20041 4号）第十三条的规定交纳各项税费。其中土地出让金按照标定地价的5％(不高于成交额的1％)收取，由买受人在办理房屋权属登记手续时缴纳。有关土地出让金征收管理及返还的规定按省财政厅、省土地管理局、省建委(2000)甘财综29号文件执行。土地出让金由土地行政主管部门代征，专项用于住房补贴。

　　第二十一条　对尚未核发土地使用权证书，首次上市交易的房改房和已购经济适用住房，出售时，房屋产权人可凭房屋所有权证书先行办理交易手续，办理完房屋所有权转移登记手续后30日内，由受让人持房地产买卖契约及纳税证明到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权登记手续，然后持土地使用权证书到房屋产权管理部门领取房屋所有权证书。土地管理部门除收取本办法第二十条规定费用和土地变更登记费、工本费外，不得收取其它任何费用。

　　第二十二条　商品房预售实行许可制度。开发企业预售商品房，应当依法向房地产行政主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，并在预售时向购买人出示。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

　　第二十三条　开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

　　1、商品房预售许可申请表；

　　2、开发企业的《营业执照》和《资质证书》；

　　3、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；

　　4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

　　5、土地出让合同、工程施工合同及关于施工进度的说明；

　　6、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、物业管理等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　第二十四条　房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　第二十五条　商品房预售，开发企业应当与承购人签定商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产行政主管部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案登记手续。

　　预售商品房所得款项应当设专户存入银行，专款用于该工程建设，在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用，并接受房地产行政管理部门的监管。

　　第二十六条　预售商品房在竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前不得转让。

　　第二十七条　商品房预售、销售，当事人双方应当签订书面合同，应当使用省建设、工商行政管理部门监制的合同示范文本。

　　第二十八条　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　第二十九条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第三十一条　商品房销售面积由市、县房地产行政管理部门登记确权认定。当事人有异议的，可以向上一级房地产行政管理部门申请复核。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　第三十二条　实行房地产价格评估制度。因房地产交易、拆迁、拍卖、偿债、仲裁等需要确定房地产价格的，应当由房地产评估机构按规定程序和技术标准进行价格评估。

　　第三十三条　依法获得的房屋所有权和土地使用权可以设定抵押。房地产开发企业不得将已预售的商品房设定抵押；已建成的商品房设定抵押的，在抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意并未告知购房人的不得销售。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　第三十四条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并凭《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》办理抵押登记。登记机关应当在原《房屋所有权证书》上作他项权利记载，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

　　第三十五条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并在租赁合同签订后３０日内，持有关文件到市、县房地产行政主管部门登记备案。

　　第三十六条　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、未依法取得房屋所有权证的；

　　2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

　　3、共有房屋未取得共有人同意的；

　　4、权属有争议的；

　　5、不符合安全规定的；

　　6、已办理抵押登记而未经抵押权人同意的；

　　7、以划拨方式取得土地使用权的房屋，产权人未按规定补交收益的；

　　8、法律、法规及其他规定禁止出租的。

　　第三十七条　设立房地产价格评估等中介服务机构，必须具备规定的条件，向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照，并取得国家和省级建设行政管理部门颁发的房地产中介服务资质证书后，方可开业。


　　 第五章　房地产权属登记管理


　　第三十八条　实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

　　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书及有关文件向市、县房地产行政管理部门申请登记，由市、县房地产行政管理部门在规定时限内核发建设部监制、省建设行政管理部门统一印制的房屋所有权证书。不符合登记条件的，不予登记发证，并说明理由。

　　第三十九条　新建房屋，权利人应当在房屋竣工后90日内向市、县房地产行政管理部门申请房屋所有权初始登记。初始登记应当提交土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　预售、销售的商品房，自交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产行政主管部门和市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权和房屋所有权登记手续。

　　房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第四十条　房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请办理房屋权属转移登记。

　　申请转移登记应当提交房屋权属证书、土地使用证以及相关的合同、协议、证明等文件。

　　第四十一条　权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

　　1、房屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；

　　2、房屋面积增加或者减少的；

　　3、房屋翻建的；

　　4、法律、法规规定的其他情形。

　　申请变更登记，应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

　　第四十二条　房屋权属办理转移、变更登记后，权利人应在规定时限内办理土地使用权变更手续。


　 　第六章　房屋安全


　　第四十三条　房屋使用人不得随意改变房屋的总体设计功能、公共设施使用功能及房屋结构，确需要改变的，应当符合城市规划要求和结构安全标准，并经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

　　住宅小区内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

　　第四十四条　装饰装修住房，装修人应当在装饰装修工程开工前向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。

　　第四十五条　商品住房和公有住房出售后应当按规定建立住房维修基金。维修基金所有权属于业主，专项用于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。

　　维修基金的收取与使用管理按照有关规定执行。

　　第四十六条　房屋所有人或物业管理企业应当加强对房屋及附属设施设备的管理，及时修缮，保证居住安全和正常使用。因修缮不及时，造成安全事故和妨碍正常使用，使他人受到损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第四十七条　有下列情形之一的，房屋所有人或使用人应当及时向房地产行政管理部门申请房屋安全鉴定：

　　1、出现不安全因素的；

　　2、达到规定的使用年限或者达到前次安全鉴定确定的使用期限的；

　　3、装修改造涉及房屋结构改变和荷载增加的；

　　4、改变房屋用途危及安全的。

　　经房地产行政管理部门确认为危房的，房屋所有人或使用人应当按照鉴定中提出的要求及时治理或拆除。


　　 第七章　法律责任


　　第四十八条　违反本办法规定的下列行为，由市、县房地产行政主管部门及工商行政管理部门，按照各自职责，依照有关法律、法规的规定给予处罚：

　　1、未取得营业执照或资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的；

　　2、未取得营业执照和资质证书，擅自从事房地产中介业务的；

　　3、未按规定进行房地产开发企业资质年检的；

　　4、将未验收或验收不合格的房屋交付使用的；

　　5、擅自预售商品房的；

　　6、以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书或非法印制、伪造房屋权属证书的；

　　7、未按规定时限进行房屋权属登记的；

　　8、未办理房屋租赁登记备案手续，擅自出租或转租房屋的；

　　9、擅自改变住宅小区内公共建筑和公共设施使用性质的。

　　10、法律法规规定的其他违法行为。

　　第四十九条　有关行政管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由其上级主管部门或本级人民政府责令改正，情节严重的，对其主管人员或直接责任人员依法给予行政处分；造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　1、行使登记注册、审查核准、审批、年检、监督检查等管理职责时，非法提高标准或者增设条件，或者采取推诿、拖延、阻挠做法的；

　　2、越权核发资质证书、执业资格证书和商品房预售许可证的；

　　3、滥用职权，违反城市规划审批房地产开发项目的；

　　4、在房地产开发项目竣工验收中弄虚作假的；

　　5、在房地产开发、交易、管理中，利用职权索贿受贿的。6、法律法规规定的其他行为。

　　第五十条　当事人对行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。


　 　第八章　附　　则


　　第五十一条　本办法未尽事宜，按照国家及省有关规定执行。

　　第五十二条　本办法自发布之日起施行。