关于印发《泰安市鼓励发展个体私营经济的暂行规定》的通知
山东省泰安市人民政府
泰政发(1997)40号关于印发《泰安市鼓励发展个体私营经济的暂行规定》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门：
《泰安市鼓励发展个体私营经济的暂行规定》已经市政府同意，现印发你们，望认真贯彻执行。
一九九七年五月十日
泰安市鼓励发展个体私营经济的暂行规定
第一章 总则
第一条 为进一步推动我市个体私营经济快速健康发展，繁荣城乡经济，根据国家有关法律、法规和政策，结合我市实际，制定本暂行规定。
第二条 凡在我市行政区域内从事个体私营生产经营活动的，均适用暂行规定。
第三条 发展个体私营经济要遵循鼓励、支持、引导和管理的原则，坚持商品生产加工和商品经营并重，因势利导，放开发展。
第二章 鼓励与支持
第四条 具有合法身份证明（身份证、暂住住、户口薄）的公民，均可在我市工商行政管理机关申请从事个体、私营生产经营活动。凡国家未明令禁止的行业和商品，都放开让个体工商户、私营企业从事生产经营。
第五条 经工商行政管理机关核准，私营企业可以冠行政区划名称。科技开发、咨询、服务性的私营企业注册资金在10万元以上的，商业零售型的私营企业注册资金在30万元以上的，生产经营、商品批发型的私营企业注册资金在50万元以上的，经市工商行政管理机关核准，可以冠泰安市行政区划名称。
第六条 各级政府要将市场建设纳入城乡建设规划，合理布局，统筹安排，解决个体工商户、私营企业的生产经营场地。
按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励国营、集体、私营及其它经济主题投资建设市场。经批准，新建的专业批发市场，投资主体享受下列优惠政策：
（一）免交综合开发费、城市基础设施配套补助费、防空地下室易地建设费、消防设施设备费；
（二）前三年，由同级财政每年按建设单位贷款额的6%给予贴息；
（三）前三年，税务部门依法征收的地方税收，由同级财政部门按每年度拨付，用于建设单位还贷；
（四）前三年，工商部门收取的管理费，全额上交同级财政，由财政每年列支，用于建设单位还贷。
泰城新建市场涉及本条第（一）项的收费，按泰政发[1996]11号文件规定的标准减免。
第七条 城镇沿街建筑的底层，应当建设或改建成经营用房；居民小区应按规划要求配套建设经营网点。
第八条 在服从城镇规划管理的前提下，引导发展城镇夜间市场，工商、城建、公安部门负责疏导管理，不收取工商管理费以及其他行政事业性收费。
第九条 农民进城务工经商和外地人员来我市从事个体、私营生产经营的，经本人申请，工商行政管理部门提报，可按鲁政发[1994]3号文、泰政发[1994]31号文的有关规定为其本人及其配偶、未成年子女办理山东省地方城建居民户口。
公安、粮食等部门为上述人员办理地方城镇居民户口，应当符合城镇发展规划的要求，并在计划部门下达的专项计划指标内实施。
第十条 大中专毕业生、军队转业干部、退伍军人和国家机关、企事业单位的辞职、辞退、分流出来的人员从事个体私营生产经营活动，或应聘到个体工商户、私营企业工作，只要按规定参加社会养老保险，可计算工龄，档案由当地人才交流服务机构或劳动服务机构管理；再到其他经济组织就业或到国家机关、事业单位工作后，其社会养老保险手续予以接转，工龄和投保时间连续计算。
第十一条对新开业的个体工商户、私营企业给予一年的试营业期，试营业期间不收取工商管理费以及其他行政事业性收费。
第十二条鼓励发展商品生产加工专业村。凡生产加工同类商品的户数达到全村总户数10%的，工商行政管理机关可按照“先放开、后规范”的原则，对生产加工户只备案，不发照，不收费，待条件成熟后再进行登记注册。
第十三条烈属、残疾人员从事个体经营的，免交工商管理费。纳税确有困难的，可以依照有关规定给予减免。
第十四条按照国家现行税收政策规定，经主管税务机关审核批准，从税收方面予以扶持：
（一）私营企业当年安置待业人员超过企业从业人员总数60%的，可免征所得税三年；免税期满后，当年新安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，可减半征收所得税二年；
（二）私营企业安置“四残”人员占生产人员总数35%以上，暂免征收所得税；安置“四残”人员占生产人员总数的比例超过10%未达到35%的，减半征收所得税；
（三）个体工商户、私营企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料进行生产的所得，可在五年内减征或者免征所得税；
（四）对新办的独立核算的技术服务型私营企业，自开业之日起，二年内免征所得税；
（五）私营企业进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税；
（六）对年销售额达不到一般纳税人最低界限，但其会计核算基本健全、能够提供准确税务资料的个体工商户或私营企业，可按一般纳税人对待，允许使用增值税发票。
第十五条个体工商户、私营企业开发新技术、新产品购置单台仪器、设备费用价值在5万元以下的，可在三年内摊入成本；同科研单位、院校进行技术合作，购买技术专利、实行技术转让、引进国内外先进技术等所发生的费用，可摊入成本。
第十六条支持个体工商户、私营企业承包、租赁、兼并或购买小型国有、集体企业；允许国有、集体企业与个体私营企业合资、合作经营；鼓励个体工商户和私营企业跨地区兴办股份合作制企业；有三个以上私营企业自愿联合、注册资本总额达到500万元、年销售收入2000万元、利税200万元以上的，可以组建企业集团。
第十七条个体工商户、私营企业可开办中外合资、合作经营企业和承接“三来一补”业务；可通过委托代理开展外贸经营业务，也可到国外经商办企业。个体工商户、私营企业中的个人或团体因商务、学习考察、短期培训、技术交流等事务需要出国（境）的，由市、县级个体劳动者协会或私营企业协会出具意见，并协助办理有关出国（境）手续。
第十八条金融部门对个体工商户、私营企业扩大生产经营给予积极支持。对实力强、经营好的个体工商户、私营企业可采取资产抵押或担保的办法给予贷款；对生产名优特新产品、出口创汇产品、高科技产品、替代进口产品的个体工商户、私营企业，在贷款上应予以倾斜。个体工商户、私营企业，凭营业执照在金融机构开立帐户。
第十九条个体劳动者协会、私营企业协会可成立资金互助组织，本着自愿互利、有偿使用的原则，支持本组织成员发展生产或扩大经营。
第二十条有关部门应当把个体工商户、私营企业从业人员的岗位培训和专业技术人员的职称评定纳入规划，对符合评定条件的人员，由个体劳动者协会或私营企业协会或其他管理部门负责审报，人事、劳动等部门按有关规定给予评定。
第二十一条个体工商户、私营企业的产品技术鉴定，可经个体劳动者协会或私营企业协会或其他管理部门报有关部门鉴定。个体劳动者协会或私营企业协会应协助做好新产品、新技术的推广应用工作。
第二十二条依法保护个体工商户、私营企业的合法权益。个体工商户、私营企业财产所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得违反国家规定向个体工商户、私营企业乱收费、乱摊派、乱罚款。在集中统一管理的市场内，对个体工商户、私营企业的收费，实行《收费项目卡》的制度，应收费用由工商行政管理部门一家收取、分头结算。对《收费项目卡》规定以外的，个体工商户、私营企业有权柜缴，并可向财政、物价部门举报。坚决制止诱导个体工商户、私营企业“无偿交公”或向集体“过渡”等错误做法。
第二十三条各有关部门及其工作人员在进入城乡集中统一管理的市场对个体工商户和私营企业进行检查时，应当与市场管理机构取得联系，相互配合。
第二十四条个体工商户、私营企业的合法收入及财产属私人所有，受国家法律保护，任何单位和个人不得平调和侵占；其生产经营场地，任何单位和个人不得随意侵占、拆迁和破坏。因城乡建设规划必须拆迁的，应当按规定给予补偿，并妥善安置。
第三章 管理与监督
第二十五条各级政府应当把发展个体、私营经济工作列入重要议事日程，进一步建立健全个体私营经济工作领导小组，加强指导和管理，协调解决好当地个体私营经济发展中的重大问题。领导小组办公室在同级工商行政管理部门。
第二十六条经市政府批准，可以以县市区为区域建立个体私营经济试验区。经县市区政府批准，可以以乡镇为区域建立个体私营经济试验区。按照“三个有利于”的标准，大胆探索，加快发展个体私营经济。
第二十七条各级政府和有关部门应当加强对个体工商户、私营企业的监督管理，依法查处违法经营行为，维护市场秩序。
个体劳动者协会、私营企业协会，应当加强对广大会员的思想政治教育、法制教育和职业道德教育。个体工商户、私营企业应遵守国家法律、法规和政策规定，守法经营，照章纳税，文明服务，自觉维护消费者利益，树立良好的社会形象。
第二十八条各级各有关部门应当加强个体工商户、私营企业的精神文明建设，积极组织开展以文明经营、优质服务、规模经营、经济效益和社会效益等为主要内容的评比活动，给予精神鼓励和必要的物质奖励。具体办法由市工商行政管理局另行制定。
各新闻单位应当大张旗鼓地宣传遵纪守法、文明经营、贡献突出的先进典型，引导、支持个体私营经济健康发展。
第四章 附则
第二十九条各县市区可依照本暂行规定，结合当地实际，制定具体的实施细则。
第三十条本本暂行规定执行中的具体问题，按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第三十一条本暂行规定自发布之日起施行。
建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
