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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题/吴林锋

作者:法律资料网 时间:2024-05-25 06:20:09  浏览:9236   来源:法律资料网
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贷款新政下,简析房屋交易的违约问题

吴林锋


  对正处于疯狂上涨的中国楼市而言,4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
  在司法实践中,笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定:“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付,若逾期支付×天,出卖人有权解除合同,买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么,贷款新政下,因贷款不足无法正常交易,买受人能否顺利解除合同?解除合同是否需要承担违约责任?根据笔者的司法实践经验,需要区分情况:

一、贷款不足,有约定的,按照约定处理

  如《房地产买卖合同》约定:“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足。”那么,根据合同缔约自由、全面履行合同的原则,买卖双方对可能出现的“贷款不足,甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式,即买方应当以“现金方式补足”。
  但在现实交易过程中,买卖双方签订合同时,并没有特别注意这一条款。在贷款新政下,一旦买方贷款出现问题,而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易,买方将面临被动的局面:卖方在履行必要的法律催告程序后,可以逾期付款根本违约为由,解除买卖合同,并追究买方的违约责任。与此,笔者建议,作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下,通过协商解决。

二、贷款不足,没有约定的,区分两种情况:

  1、贷款新政下,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,法院一般都会准许;且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
  笔者认为,上海法院这一处理精神,在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下,严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为,贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广,情势变更原则在上海司法实践中,掌握严格,都需要报请“高院”审核。
  因此,买方碰到贷款不足,若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任:其一、需举证贷款不足,买卖合同事实上已经无法履行;其二、贷款不足,并非自身原因造成。
  2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒:
  针对的是尚未签订购房合同的情况,面对楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现?对此,笔者的建议:
  1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日,可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。
  2、如贷款预期未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的,双方均有权解除合同,互不承担违约赔偿责任。”

本文作者:上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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关于印发《伤残抚恤人员档案管理办法》的通知

民政部 国家档案局


关于印发《伤残抚恤人员档案管理办法》的通知


各省、自治区、直辖市民政厅(局)、档案局,计划单列市民政局、档案局,新疆生产建设兵团民政局、档案局:

为了加强伤残抚恤人员档案的规范化管理,根据《中华人民共和国档案法》及《军人抚恤优待条例》、《伤残抚恤管理办法》等有关法律、法规,民政部、国家档案局制定了《伤残抚恤人员档案管理办法》。现印发你们,请遵照执行。





民政部 国家档案局

二○一○年三月十七日


伤残抚恤人员档案管理办法

第一条 为了规范因战、因公、因病伤残抚恤人员档案的管理,服务伤残抚恤业务工作,保障伤残抚恤人员的合法权益,根据《中华人民共和国档案法》以及《军人抚恤优待条例》、《伤残抚恤管理办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称伤残抚恤人员档案是指街道办事处(乡镇人民政府)、县级人民政府民政部门、设区的市级人民政府民政部门(行政公署民政部门)、省级人民政府民政部门在审查、审核、审批新办、补办评定残疾等级和调整残疾等级工作中,以及办理伤残抚恤关系的转移、发放抚恤金工作中形成的,以伤残抚恤人员个人为单位整理的,具有保存价值的各种载体和形式的历史记录。
伤残抚恤人员档案是民政专业档案的重要组成部分,属于国家民生档案范畴。
第三条 本办法所称伤残抚恤人员是指《伤残抚恤管理办法》第二条规定的因战致残、因公致残或者因病致残的伤残人员。
第四条 伤残抚恤人员档案工作由民政部统一领导,由街道办事处(乡镇人民政府)、县级人民政府民政部门、设区的市级人民政府民政部门(行政公署民政部门)、省级人民政府民政部门分级负责,在业务上接受上级人民政府民政部门和县级以上同级档案行政管理部门的监督和指导。
第五条 伤残抚恤人员档案本着方便管理和利用的原则,在县级以上人民政府民政部门实行集中统一管理,任何组织和个人不得据为己有或者拒绝归档。伤残抚恤人员档案的具体集中存放地点由省级人民政府民政部门规定。
第六条 伤残抚恤人员材料的归档要求:
(一)归档的材料必须齐全完整、图文清晰。(归档范围见本办法附件一);
(二)归档材料应当在相关手续办理完毕后20个工作日内
归档。
第七条 在新办、补办评定和调整残疾等级工作、以及办理伤残抚恤关系转移、发放抚恤金工作过程中形成的电子文件,应当按照《电子文件归档和管理规范》(GB/T 18894—2002)要求进行整理归档,重要的电子文件应当同时打印出纸质文件一并归档。
第八条 伤残抚恤人员归档材料按照一人一档的原则进行整理。具体整理方法可以参考本办法附件二,也可以由省级人民政府民政部门自行规定。
第九条 伤残抚恤人员档案保管期限为100年。保管期限从当事人初次认定或者申请材料形成之日起的次年1月1日开始计算。
伤残抚恤人员档案保管部门应当对保管期限届满的伤残抚恤人员档案进行价值鉴定,对有继续保存价值的可以延长直至永久。
第十条 伤残抚恤人员档案应当放入坚固的、防火、防潮的档案库房进行管理,库房内应设置空调、去湿、灭火等设备。
库房的防火、防潮、防蛀、防盗、防光、防尘、防高温等设施和安全措施应当经常检查;要保持库房的清洁和库内适宜的温度和湿度。
第十一条 伤残抚恤人员档案的利用应当符合以下要求:
(一)各级民政部门因自身工作需要可以利用伤残抚恤人员档案;
(二)各级政府监察、公安、检察院、法院等单位因公务需要可以利用伤残抚恤人员档案;
(三)经伤残抚恤人员档案保管机构主管领导批准,办理相关手续后,伤残抚恤人员可以利用与自身相关的伤残抚恤档案;
(四)经伤残抚恤人员档案保管机构主管领导批准,有关单位、组织或个人因工作需要,办理相关手续后可以利用伤残抚恤人员档案;
(五)查阅档案严禁损毁、涂改、抽换、圈划、批注、污染等。
第十二条 伤残抚恤人员档案应当使用计算机等现代化管理手段进行管理。
  第十三条 伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门应当在伤残抚恤人员档案保存至该伤残抚恤人员死亡5年后,向同级国家综合档案馆移交。
  伤残等级为一至四级的伤残抚恤人员死亡后,其遗属仍享受相关待遇的,伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门应当将该伤残抚恤人员档案保存至其遗属停止享受相关待遇,然后向同级国家综合档案馆移交。
第十四条 伤残抚恤人员档案的鉴定销毁应当符合下列要求:
(一)伤残抚恤人员档案保管部门对保管期限届满的档案要进行价值鉴定,对无保存价值的予以销毁,但伤残抚恤人员档案目录应当永久保存。
(二)对销毁的伤残抚恤人员档案应当建立销毁清册,写明销毁档案的时间、种类和数量并永久保存。
(三)伤残抚恤人员档案保管部门应当派人监督伤残抚恤人员档案的销毁过程,确保销毁档案没有漏销或者流失,并在销毁清册上签字。
第十五条 各省(自治区、直辖市)人民政府民政部门可以根据当地实际情况商同级档案行政管理部门制定本办法实施细则。



附件一  
       伤残抚恤人员材料归档范围
一、 在新办评定残疾等级工作中形成的下列材料归入伤残抚恤人员档案:
(一)申请人书面申请书;
(二)申请人有效身份证件复印件或者户口簿复印件;
(三)申请人单位(或者街道办事处、乡镇人民政府)书面意见;
(四)致残经过证明;
(五)医疗终结后的诊断证明;
(六)县级人民政府民政部门出具的《受理通知书》;
(七)《评定伤残等级审批表》;
(八)残疾等级医学鉴定意见;
(九)公示材料;
(十)评定残疾等级决定书副本;
(十一)伤残人员证件(含《中华人民共和国残疾军人证》《中华人民共和国伤残人民警察证》《中华人民共和国伤残公务员证》《中华人民共和国因战因公伤残人员证》)复印件;
(十二)县级或者设区的市级人民政府民政部门出具的《不予评定残疾等级决定书》副本。
二、 在补办评定残疾等级工作中形成的下列材料归入伤残抚恤人员档案:
(一)申请人书面申请书;
(二)申请人有效身份证件复印件或者户口簿复印件;
(三)申请人单位(或者街道办事处、乡镇人民政府)书面意见;
(四)申请人因战因公致残档案记载或者原始医疗证明;
(五)县级人民政府民政部门出具的《受理通知书》;
(六)《评定伤残等级审批表》;
(七)残疾等级医学鉴定意见;
(八)公示材料;
(九)补办残疾等级决定书副本;
(十)伤残人员证件(含《中华人民共和国残疾军人证》《中华人民共和国伤残人民警察证》《中华人民共和国伤残公务员证》《中华人民共和国因战因公伤残人员证》)复印件;
(十一)县级或者设区的市级人民政府民政部门出具的《不予评定残疾等级决定书》副本。
三、 在调整残疾等级工作中形成的下列材料归入伤残抚恤人员档案:
(一)申请人书面申请书;
(二)申请人有效身份证件复印件或者户口簿复印件;
(三)申请人单位(或者街道办事处、乡镇人民政府)书面意见;
(四)原评定残疾等级的证明;
(五)申请人认为残疾情况与原残疾等级明显不符的医疗诊断证明;
(六)县级人民政府民政部门出具的《受理通知书》;
(七)《评定伤残等级审批表》;
(八)残疾等级医学鉴定意见;
(九)公示材料;
(十)调整残疾等级决定书副本;
(十一)调整后的伤残人员证件(含《中华人民共和国残疾军人证》《中华人民共和国伤残人民警察证》《中华人民共和国伤残公务员证》《中华人民共和国因战因公伤残人员证》)复印件;
(十二)县级或者设区的市级人民政府民政部门出具的《不予调整残疾等级决定书》副本。
四、 伤残抚恤工作中形成的下列材料也归入伤残抚恤人员档案:
  (一)《伤残人员换证、补证申报审批表》;
(二)伤残人员死亡证明;
(三)注销伤残人员证件的决定书副本及备案材料复印件;
(四)撤销伤残抚恤待遇材料:
1.撤销伤残抚恤待遇决定书(复印件);
2.因伪造、变造《残疾军人证》而由民政部门收回的《残疾军人证》原件。
(五)其他应归档材料。
五、 残疾军人退役或者向地方政府移交以及伤残人员跨省转移伤残抚恤关系过程中形成的下列材料归入伤残抚恤人员档案:
(一)转入伤残抚恤关系申请书;
(二)有关伤残证件的变更栏一页的复印件;
(三)有关残疾情况复查材料;
(四)转出伤残抚恤关系申请书;
(五)《伤残人员关系转移证明》;
(六)其他应归档材料。
六、 各省(自治区、直辖市)范围内伤残抚恤关系转移材料归入伤残抚恤人员档案的范围由各省级人民政府民政部门规定。
七、 发放抚恤金过程中形成的下列材料归入伤残抚恤人员档案:
(一)在国内异地居住的,每年由居住地公安机关出具的居住证明;
(二)在港、澳、台定居或出国定居的,每年由我国驻外使领馆(或我国驻外使领馆认证的当地公证机关)出具的居住证明;
(三)其他应归档材料。



附件二
伤残抚恤人员材料的整理方法
此方法以伤残抚恤人员个人为单位,一人一卷。
按本办法《附件一:伤残抚恤人员材料的归档范围》的顺序排列每卷内材料:
卷与卷之间按照形成时间顺序排列。形成时间顺序以当事人初次认定或申请材料形成之日为准。
在每卷档案内首页上端的空白处(或者档案封套和档案袋的封面)加盖归档章,并填写有关内容。归档章设置全宗号、年度、室编卷号、馆编卷号等项目(式样见附图1)。
按室编卷号的顺序,为每一卷伤残抚恤人员档案编制归档文件目录,置于卷内首页之前。归档文件目录设置序号、责任者、文号、题名、日期、页数、备注等项目(式样见附图2)。
每卷档案及其归档文件目录应当以无酸纸套或者档案袋等有利于保管和利用的方式加以固定。
按照室编卷号的顺序将每卷档案依次装入档案盒并填写档案盒封面、盒脊和备考表的项目。档案盒封面应当标明伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门名称和伤残抚恤人员档案名称(式样见附图3)。档案盒盒脊设置全宗号、年度、起止卷号和盒号等项目(式样见附图4)。备考表置于盒内,说明本盒文件的情况,并填写整理人、检查人和归档日期(式样见附图5)
编制伤残抚恤人员档案目录应符合以下要求:
每年形成的伤残抚恤人员档案必须编制目录。目录设置馆编卷号、室编卷号、姓名、伤残人员证号、备注等项目(式样见附图6)。
每年的档案目录加封面后装订成册,一式三份,并编制目录号。档案目录封面设置全宗号、机构名称、目录号、年度、编制机关、编制日期等项目(式样见附图7)。
注:归档章、档案盒封面、档案盒盒脊式样的规格参考《归档文件整理规则》(DA/T 22——2000)规定的相关式样的规格,归档文件目录、备考表、伤残抚恤人员档案目录、伤残抚恤人员档案目录封面用纸幅面尺寸采用国际标准A4型(长×宽为297mm×210mm)。












附图1  归档章式样
(全宗号) (年度) (室编卷号) (馆编卷号)


填写说明:
1.全宗号:填写同级国家综合档案馆编制的代码。
2.年度:填写本卷的所属年度,以四位阿拉伯数字表示。
3.室编卷号:填写伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门编制的卷的排列顺序号,从“1”开始编制。
4.馆编卷号:填写档案移交同级国家综合档案馆时按进馆要求编制的卷的顺序号。













附图2  归档文件目录式样
归 档 文 件 目 录

号 责 任 者 文号 题 名 日 期 页 数 备 注




填写说明:
1.序号:填写文件的排列顺序号。
2.责任者:填写制发文件的组织或个人,即文件的发文机关或署名者。
3.文号:填写文件的发文字号。
4.题名:填写文件标题。没有标题的,可自拟标题。
5.日期:填写文件的形成时间。
6.页数:填写每份文件的页数。文件中有图文的页面为一页。
7.备注:填写文件需说明的情况。






附图3 档案盒封面式样

(×××人民政府民政部门名称)



伤 残 抚 恤 人 员 档 案








填写说明:
×××人民政府民政部门名称:填写伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门的全称。



附图4 档案盒盒脊式样

全宗号
年 度
起止卷 号 室编
馆编
盒 号


填写说明:
1.全宗号:填写同级国家综合档案馆给立档单位编制的代码。
2.年度:填写本盒内档案所属的年度,以四位阿拉伯数字标注公元纪年,如1978。
3.起止卷号(室编):填写盒内第一卷档案和最后一卷档案的室编卷号,中间用“——”号连接。
4.起止卷号(馆编):填写盒内第一卷档案和最后一卷档案的馆编卷号,中间用“——”号连接。
5.盒号:填写档案盒的排列顺序号,在档案移交同级国家综合档案馆时按进馆要求编制。
附图5 备考表式样
备 考 表

盒内文件情况说明










整理人:
检查人:
年 月 日

填写说明:
1.盒内文件情况说明:填写盒内文件的密级、破损、修改、补充、移出、销毁等情况。
2.整理人:填写整理本盒档案的人员姓名。
3.检查人:填写检查本盒档案整理情况的人员姓名。

附图6 伤残抚恤人员档案目录式样
伤 残 抚 恤 人 员 档 案 目 录
馆 编
卷 号 室 编
卷 号 姓 名 伤残人员证号 备 注








填写说明:
1.馆编卷号:填写档案移交同级国家综合档案馆时按进馆要求编制的卷的顺序号。
2.室编卷号:填写伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门编制的卷的排列顺序号,从“1”开始编制。
3.姓名:填写伤残抚恤人员的姓名。
4.伤残人员证号:填写伤残抚恤人员的《伤残人员证》的号码。
5.备注:填写需要特别说明的其他情况。



附图7 伤残抚恤人员档案目录封面式样

伤残抚恤人员档案目录

全宗号:

机构名称:

目 录 号:

年 度:

编制机关:
编制日期:
填写说明:
1.全宗号:填写同级国家综合档案馆给立档单位编制的代码。
2.机构名称:填写伤残抚恤人员档案集中存放地人民政府民政部门名称。
3.目录号:填写该目录的排列顺序号。
4.年度:填写该目录的形成年度。
5.编制机关:填写该目录的编制单位。
6.编制日期:填写该目录的编制时间。



国家国有资产管理局关于同意设立中国企业产权交易所的批复

国有资产管理局


国家国有资产管理局关于同意设立中国企业产权交易所的批复
国有资产管理局



华通国际招商股份有限公司、中国诚信证券评估有限公司、中国就业信息中心:
你们提交的《关于申请组建中国企业产权交易所的报告》及相关文件收悉,根据国家国有资产管理局和国家工商行政管理局的有关规定,经认真研究,同意设立中国企业产权交易所,请在接到本批复后三十日内到工商行政管理部门办理登记注册手续,登记注册手续完毕后到国家国有资
产管理局领取“国有企业产权交易机构资格证书”。在领取资格证书时,应同时附送以下有关文件:
1.法人营业执照副本;
2.国有企业产权交易机构资格申请书;
3.公司章程;
4.法定代表人简历;
5.专业人员名单,应注明各类专业人员所占比例,专职和外聘兼职情况,专业技术职务资格证书复印件。



1994年1月8日