湖南省房改房上市交易管理暂行办法
湖南省人民政府
湖南省房改房上市交易管理暂行办法
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第一章 总 则
第一条 为了促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费需求，建立新的住房流通体制，推进住房商品化，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神和国家有关法律、法规及政策规定，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
第三条 本暂行办法适用于首次进入市场交易的房改房。
第四条 房改房上市交易的形式包括：转让（含买卖、换购等）、出租和抵押。
第五条 职工所购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房问题的优惠政策，促进住房消费，建立住房流通新制度，促进房地产业的发展。
第二章 交易条件
第六条 凡具备下列条件的市、县，准予放开交易市场。
1、已对城镇职工家庭住房状况进行了普查，建立了职工个人住房档案，并对普查中发现的违规违纪行为进行了处理；
2、遵照本暂行办法制定的实施细则，报省人民政府批准。
第七条 具备下列条件的房改房可以上市交易。
1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。
2、以标准价购买的公有住房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。
第八条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：
1、改变使用性质的；
2、已列入规划拆迁范围内和鉴定为危房的；
3、司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的；
4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的；
5、学校教学区内已出售的住房；
6、以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
7、县级以上人民政府规定不宜上市交易的住房。
第九条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房和享受政府优惠政策的住房。
第三章 交易程序
第十条 房改房上市交易，须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续，同时提交或验证下列材料。
1、房改房上市交易申请报告；
2、合法的产权凭证或足以说明产权来源的证件；
3、房屋共有权人须提交共有人同意上市的证明；
4、产权人身份证或户籍证明；
第十一条 县以上房改办要根据个人住房档案，对上市交易的房改房审核确认，并征求原产权单位意见。如果原产权单位无正当限制出售的理由，应在5天内向申请人作出是否准予上市的书面答复。
第十二条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心（处、所）办理交易手续，房地产交易中心（处、所）自收到交易申请之日起，30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。
第四章 市场管理
第十三条 房改房上市交易，必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心（处、所）进行。严禁场外交易、私下交易。
第十四条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售合同样本的要求，持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。
第十五条 凡未按规定办理手续私下交易的，一经查实，对出售的收回《房屋所有权证》，并给予适当处罚；对出租的收回房屋。
第十六条 交易双方平等协商议定交易价格，并如实申报；也可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托，房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。
第十七条 职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十八条 职工所购房改房上市交易不改变土地使用性质。要求改变土地使用性质的，应由业主向土地管理部门提出申请，并按土地管理部门的有关规定办理。
第十九条 购买上市房改房的对象不受地域、户籍、职业的限制。
第二十条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，做好配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。
第二十一条 各专业银行要大力支持所购房改房上市交易工作，积极开展住房抵押贷款业务，优先提供购房贷款。各市、县房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。
第五章 税费征管
第二十二条 以买卖方式上市交易房改房，应缴纳土地收益金和税费。
1、土地收益金。按交易额的1％由卖方缴纳。
2、营业税、城市建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费实行综合税率，按交易额的5％计征（自住满5年以上的，免征土地增值税和个人所得税），由卖方缴纳。
3、契税。按交易额的3％计征，由买方缴纳。
4、印花税。按交易额的0．5‰计征，由买方缴纳。
5、房屋转让手续费。按交易额比例交纳（长沙市为0．25％，其他省辖市为0．3％，县（市）为0．35％），交易双方各承担50％。
第二十三条 凡以换购方式上市交易房改房，售出原房、购入新房，按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费，并按规定交纳印花税。
职工出售所购房改房后（从交易过户之日起）1年内新购进住房的，且新购住房支付款高于或等于出售收入的，免征5％的综合税。
第二十四条 以出租、抵押方式上市交易房改房，仍按国家和省有关规定缴纳税费。
第二十五条 上缴的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心（处、所）代征，也可由以上部门派人组成联合征管组征收。
第二十六条 将所购房改房换购商品住宅的，购买方应缴契税由房地产开发企业负担50％。
第六章 其 他
第二十七条 房改房上市转让后，物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行；原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构，随房屋产权转至产权所有人名下。
第二十八条 各地、各部门要充分利用各种媒体宣传房改房上市交易的政策，让广大职工理解、支持和参与房改房上市交易工作。
第二十九条 房改、财政、税务、国土、建设、房地产、物价等部门要密切协作，共同做好房改房上市交易工作。
第三十条 本暂行办法自发布之日起执行。各市、县人民政府根据本暂行办法制定实施细则。
1999年5月17日
在法治国家里，公民社会的发育成果在一定程度上反映了一个社会的文明程度，公民社会的发展在某种意义上与一个国家的法治进程相伴而生，一部变幻多彩的公民社会发展史正是一个国家法治发展侧面的真实缩影。伴随着我国改革开放地逐步深入，公民社会发展迅速，人们的法律意识逐渐提高，诉讼（抑或“打官司”）对普通老百姓不显陌生，民众在面对自身难以解决的难题时会主动到法院寻求救济。笔者所在法院的辖区属于典型的山区农村社会，伴随着我国“诉讼时代”地到来，民众之间的矛盾纠纷亦随之增多，越来越多的“官司”涌入法院。无置可否，律师作为以自身专业知识为当事人提供专业服务的职业群体，在当事人的诉讼活动中发挥着越来越重要的作用，但诉讼是一项有着严格程式的活动，诉讼活动各方的利益考量对最终结果均有着不容忽视的作用，现笔者结合一案例重点就民事案件中的与律师相关的“律师费”现象展开思考。
一、案例导读
甲男与乙女系同村邻居，双方于1980年办理了结婚手续，共同生活至今三十余年，由于结婚时间早，属父母包办婚姻，婚后感情一般，为了家庭生计，双方之间亦未出现大的矛盾。2011年乙女起诉至法院要求与甲男离婚，其诉称双方婚后共同生活了几十年，一直都是勉强将就过日子。现在自己年迈体弱，老伴亦漠不关心，还经常殴打自己，加之儿子不孝顺，自己生活没着落，在家里得不到应有的尊重，生活苦不堪言，故请求离婚，但男方则坚决不同意离婚。在应诉阶段，法官一直耐心细致地做双方的工作，乙女仍决议离婚。后通过甲男，法官了解到：因乙女闹离婚男方家庭为此请双方的亲戚多次做调解工作，还达成了协议，协议中约定：儿子每月给母亲即乙女支付生活费600元，乙女无需干家里的农活；预留家庭现有的房屋中的一间归乙女使用，为乙女留一亩土地由其耕种等。法官分析该协议书后断定，乙女此次离婚并非其内心真实想法，双方的婚姻还有缓和的余地，只是家庭成员日常沟通不到位，欠缺方式方法，致使乙女决然离婚。在调解过程中，乙女的孩子和老伴均表态改正自身的行为，加之协议中还约定有房屋、土地使用等条款，表明乙女也认识到离婚后生活的不确定性，对结束这段婚姻仍心存疑虑。法官从子女、经济状况、家庭的亲情及友情角度给乙女做思想工作，辨法析理，乙女认识到自己在老年阶段草率离婚的种种负面影响，思想上一度有缓和的迹象，但最后征询其意见时仍坚持离婚。法官认为，男方及孩子均做出表态愿意改正自身的过错，满足了女方提出的所有要求，但女方仍执意离婚，其中定有隐情。后乙女向法官坦露：因为自己没有钱，但是为了离婚还花高价聘请了专职的律师，现律师还未出场案件就这么结束了，自己的“律师费”就“打水漂”了，即便自己离婚后打工还债也心甘情愿，也就是是说在某种程度上“律师费”更加坚定了乙女离婚的信念。最终，因女方的执意坚持，这起本可以调解和好的婚姻案件未能调解成功。
通过上述的案例分析，我们会发现一个很奇怪的现象：当事人因家庭矛盾诉请法院予以离婚，经过法官情、理、法的劝说，一般都能认识到自身草率离婚的不利后果，内心亦愿意维系这段婚姻，可相当一部分当事人囿于先前给付的“律师费”而致自身的婚姻家庭幸福于不顾，执意离婚，当事人的终身幸福在金钱面前为何如此不堪一击、分量不足呢？笔者所在的法院辖区属农村地区，随着农村社会的变革，因此产生了一系列社会问题，农村离婚案件随之增多，与此同时，因民间借贷、相邻关系、宅基地、林权、土地承包经营权及林权争端等各类民事案件亦不鲜见。在“熟人社会”的农村，人们的“乡土情结”浓厚，很多民众极不愿意“诉讼缠身”，很多案件的当事人双方可能因一场官司而“老死不相往来”，故调解等平和化解社会矛盾的工作在农村社会有极为特殊的意义。根据我国相关法律规定，调解可以贯穿于整个诉讼阶段，可矛盾的化解绝非法院的一家之力所及，诉讼活动主体各方任何微小的心结均可能使调解“流产”，矛盾亦不能顺利化解。正如前文所述，“律师费”情结就就足以使相当一部分当事人“执迷不悟”，终致丢弃了自己到法院解决矛盾纠纷的最本真愿望，这类现象不得不引起我们的警醒与深思，我们不禁要问：“律师费”缘何一再使当事人困惑？
二、萌生当事人“律师费”情结的几重关系
如前文所述，诉讼有着严格的活动程式，期间任何可能微小的细节足以影响矛盾调处的结果，当事人的“律师费”情结的萌生亦有其现实存在的土壤，要真正弄清楚当事人此情结的缘由，我们首先得深入分析涉及到的下列关系。
（一）双方当事人之间
根据我国民事诉讼理论，法院奉行“不告不理”原则，需严格按当事人的诉请，通常在经过受理、应诉、举证、庭审等环节后居中裁判，故诉讼活动的“发动者”在争议的当事人一方，即只要矛盾中的一方诉至法院经审查予以立案后，诉讼活动即被启动。我国民事诉讼中推行“谁主张，谁举证”的原则，法官对涉及到双方实体争议的有关事实不主动调查，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，双方提交的证据对最终的裁判结果有着直接的影响。当事人经由私力救济无果诉诸法院时，他们暂时分属于矛盾的对立双方，一方为使法院能支持其诉请，定会竭尽所能收集证据，对方亦会采取对应的措施予以“还击”，依据我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人提交的证据有效力高低之分，矛盾中的双方当事人会投入一定的精力去收集于己方有利的证据材料。“官司”到了法院并不意味着当事人之间“水火不容”，当事人的心态亦十分复杂，不乏因争面子打“气官司”、找台阶下、以诉讼为“跳板”来促使对方改正错误、恢复自身遭到破坏的权利状态等情形，己方目的达成即善罢甘休。当然，在矛盾最终被化解之前，当事人仍会最大限度地对对方实施防御战略，以专业知识服务的律师自然受到了当事人的青睐，故在诉讼活动中不乏律师的身影。
（二）当事人与律师
依据我国《律师法》规定，律师是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。顾名思义，律师是以自身的专业知识为当事人提供法律服务的职业群体，具体到民事案件领域，律师被当事人委托后方可代当事人参与诉讼活动，联系律师与当事人的“纽带”即是委托代理合同。委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归属于被代理人，其主要有书面和口头两种形式，法律规定在民事诉讼中应采用书面形式。委托代理合同的订立和履行以合同各方之间的相互信任为前提，具有严格的人身属性，当事人与律师之间的委托代理通常是有偿服务，因此，当事人在选择律师时十分慎重。近年来，民众法治意识不断提高，很多人在诉讼时通常会主动聘请专职律师，纷纷为自己赢得诉讼添加“砝码”，当然，律师的收费也不一而足，“律师费”遂加剧了当事人的诉讼成本，其自然成为当事人在诉讼各个阶段的利益衡量因素。
（三）当事人与法官
在实行成文法的国家，“法官唯一服从地即是法律”，在民事诉讼活动中，法官要严格遵循“谁主张，谁举证”的原则，充分审视各方当事人提交的证据材料，以事实为依据，以法律为准绳，综合案件事实居中裁判。当事人因矛盾纠纷诉至法院，目的是通过公权力救济进而化解矛盾，恢复生活的本真面貌。当前能动司法的语境下，法官不应是法律的机械适用者，更应扮演着“社会工程师”的角色，为人民司法，为大局服务。一方面，法官要全面审查当事人提交的证据材料，保障当事人的诉讼权利充分实现；另一方面，法院担负着化解社会矛盾、维护社会稳定的重任。法官办案面临的主体即是争议的各方当事人，“调解优先，调判结合”的语境下，法官与当事人就案件情况进行的对话频繁，鉴于目前农村社会的法治现状及经济条件，有时法官在与当事人“法言法语”交流时，对话机制并不畅通，当事人为实现自身诉讼利益最大化，多趋利避害，有时会为法官查明案件事实设置障碍。由于当事人的诉讼心理不一而足，实践中当事人未向法官坦露的情结甚至会成为矛盾调处的最后关口，部分当事人会因为自身的“执拗”迷失自我。待诉讼进行到一定阶段，可能提起诉讼的初衷已非决定因素，反倒是“面子”或经济成本迫使当事人“执着前行”，“律师费”现象即是明证，由此会对法院的司法活动产生重大影响。
三、法治意识的觉醒抑或权利救济的困境
不可否认，伴随着我国经济的发展，律师业亦蓬勃兴起，律师在促进社会公平正义、为民众提供法律服务方面发挥了巨大的作用，律师已走进了大部分“社会人”的生活视野，扮演着越来越积极的角色。正如学者所言，处于社会转型期的中国已进入了“诉讼时代”，在一定时期内，社会矛盾呈现出“迸发”的态势，涌入法院的案件激增。
从某种意义上而言，民众寻求公权力救济权利是社会的进步，体现了一个国家法治演进的程度，凸现了民众法治意识的觉醒。但是，我们应当清醒地认识到：在农村社会里，矛盾纠纷最终进入法院，多数是当事人私立救济无果后的下策之举，除要求法院依法保护自身合法权益外， “赌气”、“争面子”成分颇为普遍。当事人为使自身利益最大化，聘请专业的律师代为调查收集证据、参加庭审、实施调解活动等，这是市场经济条件下的资源自由配置的体现，我们理应予以尊重。诉讼毕竟有成本和风险，在最终的裁判结果未定前充满了诸多未知因素，当事人应当根据自身的条件理性应对。实践中，一旦一方聘请了专业的律师代为自己参与诉讼活动，通常另一方当事人在心理上至少会处于劣势，为增加自己的胜算，往往也会效仿之，双方的诉讼成本均被人为地抬升，因 “赌气”、“争面子”而打“官司”的当事人会形成“恶性循环”，极不利于矛盾的平和调处。笔者认为，这类现象值得注意，是否有浪费司法资源之嫌，对民众法治信仰的培育也只是奢望，民众法治意识能否真正觉醒，法治能否成为民众的信仰？
哲学上的因果关系理论启示我们，任何事物的发展都遵循其内在的规律，没有无因之果，亦无无果之因。在高度发达的市场经济社会，社会资源客观上要求得到最优配置，利益衡量散见于市民社会的方方面面。当事人花钱聘请律师，是基于自身利益衡量的结果，在当前权利救济体系下亦符合资源最优配置原则，这本身无可厚非，但由此形成的“恶性循环”现象已凸显出当下民事权利救济的困境。为什么私立救济途径不能很好地进行矛盾分流？我们的某些私立救济方式存在着哪些致命的弱点而为当事人舍弃？当事人的诉讼心理与其最本真的权利救济愿望存在着怎样的现实冲突？
法院是维护社会公平正义的最后一道防线，诉讼是公民权利救济的途径之一，但绝非最优地解决途径。在大力提倡建设法治社会的当下，我们绝不应使民间其它纠纷解决道路凋敝，应根据社会变化形势因势利导，积极重构，经济条件的不发达决不应成为广大农村社会中权利救济的“短板”。
四、司法实践的思考
谈到中国的现实，农村问题始终是无法绕开的一个话题，农村地区处于我国社会生活的一线，中央也曾多次对农村进行战略部署。我们基层山区法院所服务的对象正是广大的农村地区，作为化解社会矛盾的“桥头堡”，“律师费”现象折射出的问题值得我们法律人思考。
（一）怎样降低民众的诉讼成本，切实为民司法
农村所在的辖区，地理优势不明显，加之自给自足小农经济的影响，农民居住较为分散，到法院“打官司”自立案、应诉至庭审及宣判环节费时费力，如很多民众对基层法庭的设置位置不便及人手短缺就颇有微词。农村的经济较先前有了发展，但仍有待提高，相当一部分农民的经济实力略显不足，实践中的“律师费”现象的出现与此不无关系。在现行的司法体制下，我们法官应贯彻为民司法理念，切实降低当事人的诉讼成本，减轻农民的负担。在实践中，针对行动不便等有特殊情况的群体可以实行简易立案、上门立案；针对距离法庭较远的案件，实行巡回审判，就地办案，将案件办在田间地头及农民群众的家中，减少当事人往来的诉讼开支，创新运用“马锡五审判”模式；可以合并审理的案件，尽量不分案审理；对于符合减、缓、免交诉讼费的情形，应主动为当事人办理手续；针对一方当事人在外地的情形，能实行邮寄或电话等立案、调解的，要积极沟通，减少当事人的讼累；对当事人前来咨询的有关法律事务，在法律许可的范围内予以解答，为其辨法析理。
（二）如何让民众信仰法律，使其法治意识真正觉醒
民众只有信仰法律，才能严格按照法律规则办事，社会才会井然有序。法院是适用法律的公权力机构，法官应当充当“社会工程师”的角色，通过个案的处理，实现个案正义，培育关联当事人对法律的信仰。法治社会的建立绝非一朝一夕之功，用法的前提是知法，民众能知法不一定能用好法，从法律被适用到形成信仰会有一个逐步内化的过程。普通老百姓遇到案件能主动找到法院，并聘请专职的律师为自身服务，这本身是一个巨大的进步，但绝不能被动地接受。法官应当纠正民众对法治的误解，拉近民众与法律的距离，使他们明白：法律本身即来源于生活实际，法律是调解社会的秩序规则，法律就在我们每个人的身边。当下开展的“审判五进”活动即是一个契机，中国法治的道路需要我们每个法律人奠基，民众法治意识的培育需要我们充分发力。
（三）民间纠纷调处机制有待健全，矛盾分流机制急需重构
总体看来，我国的纠纷解决机制分公力救济与私立救济两大类，相较于私立救济模式，公力救济有严格的程序，其“人情味”略显不足，很多民众对此难以接受，因此，很多农村民众以“到法院打官司为耻”，骨子里对“从公救济”充满敌意。私立救济建立在当事人彼此信任的基础之上，以平和、不伤和气方式化解矛盾而为当事人青睐，但一旦义务履行方不信守承诺，另一方当事人只得寻求公力救济，免不了要走弯路。如最高人民法院于2011年3月30日实施的《关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》中规定“当事人根据《中华人民共和国人民调解法》的有关规定共同向人民法院申请确认调解协议的，法院应当受理”，但是，整个规定中受理的范围和认定的情形非常有限，且规定“共同申请”，在实践中作用有限。
